北京买房：未来房产投资，租售比要这样看

问题：想问下水原老师，如果买了房主要投资出租用，选择哪种户型合适？是不是一居最合适？另对于租售比高的房源升值空间也不大，这个说法怎么看？如何看待目前北京房产的租售比？

回答：1.一居适合租高价。

2.两三居市场庞大，大部分是平价。

3.只要你会找目标顾客，比平均市场好很容易；比如使馆区附近可以租给老外，景区附近做Airbnb，有快速找到家庭整租的渠道…

4.为什么要看租售比最高？最高的应该是酒店这类

5.我们应该看的，是在房子买卖利润最高的前提下寻求预售比的优化

6.租售比反映房子市场状况，但房价不太受租售比限制

问题：水大，楼市发展到现阶段，经济形势也不好。新手还敢加杠杆入门吗？2n策略还适用吗？

回答：一、经济形势不好不等于楼市不好，因为经济不好所以楼市价格被逼的更高。你看韩国房价怎么加0的就知道。

真正的困难，是限购限贷，建仓和贷款的操作无比困难。

所以，不是杠杆根本不存在不能加，而是大家在比谁能尽量贷到更多的款，落袋更多套房。

二、2n的说法来自几年前了，那会儿是一线城市建仓，2n也是一年至少两套北上广深，现在很多买二线的了，所以我们要换算，大概就是每年至少新增1000万贷款。

三、楼市竞争的速度越来越快，2显然不够了，现在（二线）5-10n才能维持升阶这样子。

普通人一年＋500万贷款也可以保持原有生活水平，压力小一点，适用于对升阶欲望不高的人群，或者把精力放在其他业务（比如养娃）上的朋友。

问题：什么样的人是房产的刚需呢？

回答：经常有人说我自己买房是刚需，其实从来没有什么东西是刚需，甚至连氧气和水也不是，我们只不过在漫长的进化中改造了自己，成功地让自己能通过氧气生存了下来。

所以，不是你上大学就能找到工作，不是公司就该给你解决户口，不是你三十岁了就该有房子。

真正的刚需，是上刀山下火海都要拿到的决心，是哪怕被困火星都要想办法种土豆造氧气活下去的不懈努力。

问题：在翻看过往回复，您说自住和投资无非两全。资金量少希望兼顾，可否详细解释，谢谢大水神！

回答：你的目标是A，就要放弃另一个目标B。

投资就是选择回报率，自住目标是迁就你的居住要求，大多数情况下两个并没有交集。

比如天通苑2.2的大面积洼地，一套四居五居，你在国贸上班单身，基本用不着，除非你望京上班拖家带口两个娃那可以住。

放着天通苑出租1.5万，国贸附近租个小单间三五千，就是理性的选择。