租完房子，无法经营，怎么处理？

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如果签署了租赁合同，但是却无法注册营业执照,那怎么处理?很多需要审批的行业，如餐饮行业等，经常面临这种问题。

因为餐饮行业参与者往往规模较小，法律意识淡薄，而适合做餐饮的商铺也是供小于求，所以往往房主在交易过程中有一定的优势，因而这类纠纷本身就常见易发，这类案件的难点是，我国的合同法往往赋予守约方选择权，也就是一般情况下，只有守约方有解除合同的权利，违约解除权完全以保护非违约方利益设立，对违约方的惩罚在于其不能再通过合同获利，且需要承担违约责任。但是这类案件，如果发生纠纷，往往是租户进行违约，然后为了避免更大损失，要求解除合同。

下面，我结合和平法院的一则案例，谈一谈这类案件一个可行的代理思路。

本案案情

从判决书来看，本案的案情大致如下：
冯某2018年3月12日租了王某的房子，准备干餐饮，月租金3600元，押金4000元。天津现在租房子基本都是交三押一，所以冯某就支付三个月租金及押金共14800元。当然这个事王某也认可。事情的关键是，几天后，当冯某向市场和质量监督部门申请餐饮类相关行政许可登记时，相关部门不予登记，理由为违反《天津市市场主体住所经营场所登记管理暂行办法》第十条第二款。该条款内容为：“违反房屋安全使用管理规定和房屋租赁管理规定，擅自改为生产、餐饮等的住宅楼房中的部分住宅房屋”不得登记为住所（经营场所）。

本案原告冯某表示被告王某曾口头承诺该房屋具备办理营业执照的条件，如不能则解除合同并返还押金。所以当其被工商行政主管部门告知不符合申请条件而不予办理营业执照时。立即就起诉到了法院。

在庭审中呢，本案的被告王某辩称：对合同签订情况及收取三个月租金和押金共14800元的事实无异议，不同意原告的诉讼请求。原告主张被告在签合同前答应可以办照的事实不存在。

从判决来看，在法院审理过程中，双方对于整个租赁的过程还是认可的。双方的争议焦点主要集中在
一、导致合同目的不能实现的违约责任的认定问题；
二、解除合同的正当性问题；
三、押金和租金的返还问题。

不过在判决书上对于事实认定目前，我们还是需要注意以下的描述：

一是，法院认为，原告提交证据不足以证明被告承诺保证涉案房屋可以办理营业执照。在庭审中，原告提交了一段录音，但是法院显然认为该证据不能证明原告冯某的解除合同的目的。这也给我们以提示，就是相关合同目的的约定一定要以书面形式作出。

另外，2018年3月12日被告以微信的形式将涉案房屋公有住房租赁合同发给了原告。2018年4月4日原告以EMS快递的形式将解除函、钥匙和电卡等退还被告，被告于2018年4月6日签收。

显然，原告咨询了律师，并采取了解除合同的措施，避免了损失的进一步扩大。的这一措施显然有助于解决相关事项。法院最后认定合同解除的时点也是房主签收快递的时点。并且法院在判决书上也予以了描述。“经法院释明，原告已经通过邮寄的形式将钥匙退还，且明确表示不同意继续履行合同，被告应尽快收回房屋，减少损失，否则就扩大的损失将承担相应的风险。被告坚持认为对于原告已经预交的三个月租金属于原告使用期间，该期间期满后才同意收回房屋，亦不同意在本院主持下交接房屋。”

还有就是合同约定，双方租赁合同8.7条约定，任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约，守约方有权单方解除租赁或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约方支付一个月租金作为违约金。守约方因违约方行为所遭受的实际损失大于本合同约定的违约金数额，守约方有权要求违约方赔偿其超出违约金部分的损失。

该合同约定显然对于原告是不利的。

本案经过一审、二审。二审中法院对于本案的争议焦点进行了如下论述：

法院认为

关于争点一，本案违约责任的具体认定应以合同约定为依据。从《房屋租赁合同》内容来看，双方虽然明确约定了租赁涉案房屋的用途是餐饮服务，但并未显示上诉人有保证涉案房屋可以办理营业执照的相关承诺。基于诚实信用原则，上诉人王胜华作为出租人，仅是承担办理营业执照的协助义务，而非全部办理义务。此外，现有的证据并不能证明上诉人王胜华对涉案房屋不能办理营业执照的限制在签订合同时是明知的，而被上诉人冯翔飞作为餐饮服务的经营者，其对涉案房屋的性质、用途和使用状况是清楚的，但是并未尽到审慎的注意义务。综合上述各点，一审法院认定被上诉人冯翔飞违约并无不当，本院不持异议。

关于争点二，被上诉人冯翔飞作为违约方，虽不能行使法定解除权，但是鉴于其不再使用涉案房屋的意思表示以及涉案房屋无法办理营业执照的现实情况，强制继续履行既违背自愿原则，又无法实现合同目的，而且成本过高，故强制履行并非理性之选择。一审法院为平衡双方当事人的利益，并基于效率原则的考虑，确认被上诉人单方解除合同的效力并无不妥，本院予以确认。

关于争点三，经审查，一审法院综合考虑被上诉人冯翔飞违约、双方当事人实际利益情况以及被上诉人冯翔飞就扩大损失所承担的相应责任，所作判决，合理适当，本院不持异

裁判结果

天津市和平区人民法院于 作出相关判决：一、确认双方就房屋签订的租赁合同于2018年4月6日解除；二、本判决生效之日起十日内，王胜华返还冯翔飞租金1800元及押金4000元；三、驳回冯翔飞其他诉讼请求。

宣判后，王胜华对判决不服提起上诉。天津市第一中级人民法院于2018年8月24日作出(2018)津01民终6261号 民事判决：驳回上诉，维持原判。

律师评析

本案原告冯某承租案涉房屋是为经营餐饮服务，这是讼争合同的主要合同目的，因案涉房屋不能办理营业执照，无法正常经营，所以合同目的不能实现。

在庭审中，原告冯某希望解除合同，而房主王某希望合同继续履行，这也是双方的根本分歧。而法律难点就是前面所说的违约方解除权的问题。但是回归到本案，冯某的合同目的不能实现，已然没有继续履行的意义。而房主解除合同之后，还可以继续出租房屋。所以利益相对具有了保障。正式基于这一考虑。本案中回归到公平正义的法律原则，赋予冯某解除合同的权利，对这一不平衡的状况予以再平衡是恰当的。

前事之鉴 后事之师

一、对于合同目的的约定必不可少，并且一定要对于合同约定予以明确，并且完善相关的解除合同条款。

二、虽然本案回归到法律原则给与了原告，也就是租赁合同的违约方解除合同的权利，但是该权利并没有通过法律条文予以确认，也就是说，违约方解除权并不能通过自行通知的方式实现，而是需要通过诉讼或者仲裁的形式进行确认。因而在纠纷发生时，如果协商不成，应尽快安排起诉，以避免损失的进一步扩大。