房地产项目定价报告

一、市场综述

1、土地市场：

重点关注3km范围内土拍成交，根据A=同类型新成交土地可售楼面价（自持、配建等折算到可售楼板价）/我司在售项目可售楼面价的比值关系来确定是否需条件，来确定价格合理性。输出土地市场新拍地块对项目的影响结论。

2、政策解读：

土地供应、土拍政策、销售政策、预售条件；输出政策对项目的影响结论，及整体市场未来的量价结论。

3、整体市场：历年来的整体市场供应量、成交量、成交均价，输出未来的市场走向结论。

4、竞品量价：调研项目的竞品情况，包括地段及配套、业态、户型、流速、均价、销售政策、库存结构等，对比找到项目的大概占位。

5、市场小结：项目占位、核心策略（价格及推售策略）。

二、营销策略

1、产品业态：盘点清楚项目的资源情况，业态、面积段、户型、套数、各类产品占比。

2、整盘策略：流量、利润如何打法。

3、推盘计划

4、价格走势

三、蓄客情况

来人分解、率值管控。来访——小卡——落位——认购，每个环节设置一定的率值目标，从来访到小卡可称为办卡率，从小卡到落位可称为落位率，从落位到认购可成为认购率，那么成绩率就等于三个率值之乘积。

四、定价策略

1、竞品情况：量价

2、整体定价建议

3、定价原则：

（1）楼栋价差：综合考虑小区位置、景观及客户对前后排楼栋的喜好，对楼栋进行高低排序，一般楼栋差控制在1000以内。

（2）户型价差：对项目各种户型进行优劣分析，如面积段、户型结构等，对每个维度设置价差，得出每个户型的综合价差。一般户型差控制在500以内。

（3）平面价差（朝向）：平面价差主要受“东西中朝向、景观”影响，可以对不同楼栋的户型对“东西中朝向、景观”进行价差赋值，得出平面综合价差。一般控制在500-1000以内。

（4）楼层价差（高度差）：根据项目所在地主流定价原则，楼层越高越贵，5F以下的底层保持较大价差，特殊楼层根据各地不同适当调整。顶层存在漏水隐患，但景观系数较高，因此比次顶层便宜500元/平；18F以上的中高区层价差缩小为50元/层，以挤压客户选择高区；特殊楼层，因客户比较介意这个X层的数据，因此比次层便宜500元/平；18F及以下上的中低区层价差为100元/层，以挤压客户选择低区；1F为基准，楼层越低景观视线较差，私密性不高，故以楼层差以挤压客户选择低区，其他低区单独定价。

（5）不利因素差：如小区出入口、配电房、建筑垃圾回收站、马路噪音等。

4、优惠方式

五、一房一价表

六、车储销售方式：价格、搭售方式