按揭利率上升，相当于房价涨多少？

今天说说按揭利率。

年初以来就一直预测房贷利率要收紧，现在逐渐落地。一线城市的首套按揭利率在不断上升。

银行收紧按揭的逻辑很简单，因为银行拿钱也变得越来越贵。粉爷粉妹们余额宝里的收益率在不断攀升，银行就把成本加在贷款利率里再赚回来（屌丝逃不掉被剥削的宿命）。

最近和银行的朋友聊天，都是大吐苦水。房贷严格执行认房认贷，毫无松动空间，按揭贷款总盘子额度少，各大银行都拉长了放款周期，拉长到2到3个月。领导要求多放高利率的抵押消费贷款，少放低利率的按揭贷款。金融民工的日子也很难过的。

个么，按揭利率上升到底相当于房价涨多少？

我来算一下。

举个栗子，上海500万的房子，贷款325万。

不考虑公积金，按30年期9折优惠利率，贷款月供（等额本息）还1.63万元。如果折扣取消，基准利率下，需要还款1.73万元，那么30年名义上多还36万。但实际上资金是有时间成本的，我按照3%的无风险收益率折算回来，实际多还23.7万元（这一段比较绕，看不懂可以跳过）。折算到房价上，相当于房价多涨4.74%。也就是说如果利率折扣收紧1成，相当于房价涨5%不到！

同理，如果按二套利率或者非按揭贷款的1.2倍按揭利率，房价涨幅大概14.24%。

那么现在问题来了。

没买房的，到底是赶在利率收紧前买房呢。还是等待房价回调，通过房价补回利息损失呢。

我的观点是等房价回调吧。这一轮房价涨幅太快，的确有回调的需要，显性的房价回调差价收益更大。

更关键的是，作为过来人，我可以肯定地说，我从没有看到过一套房按揭还满30年的，改善、提前还款都会改变还款周期，所以利率其实对你没有那么敏感！