买房和租房，哪个才是真房奴？

本文首发于微信公众号：财富自由征途。

这是财富自由征途1000步的第19步！

最近看到一篇文章名为“买房只是当一时的房奴，租房却是一辈子的房奴”，显然是标题党，观点过于偏激了。但确实有很多人是认同一辈子租房的，不想把自己最好的二三十年时间都用来还房贷，而且可以自由自在，在一个城市待两年待腻了就随便换个城市继续生活，岂不快活。

买房跟租房是两个不同的选择，在我看来，这不止是个理财投资的问题，还是人生观和价值观的问题。

01 浪迹天涯

年轻时喜欢一句话：以梦为马、浪迹天涯。能够不拘泥于一个地方，做想做的事情，逍遥自在，是多美好的一件事~越长大越发现，能坚持这么做的人真的太少了。

为什么坚持不下去，还不是因为年轻时的观念在社会洪流的冲刷下，没了原来的模样。在主流的社会观念中，都说要安居乐业，必须要先安居，也就是有自己的房子才可以。

追溯历史，中国人安土重迁的历史持续了几千年，很难短期内改变。拥有自己的一套房子，跟古代拥有自己的几亩田地虽然性质不同，但带来的感受是类似的，就是在这个世界上，我有属于自己的一席之地。

而购买商品房和租房之间最大的区别就是是否拥有房子的产权。买房有产权，这之后才可以自由交易。同时买房者还拥有七十年的土地使用权，从这个角度来讲，实际上是购房人向国家租了70年的土地。我们租房则只能拥有一段时间内房子的使用权。

但是如果选择贷款买房，就要背负二十年甚至更长时间的还贷压力，成为所谓的房奴，这代价还是非常之大的。

那为什么大家还要去买房？

2 买房原因

原因我想有两个：

一个是房价的巨幅上涨，使得房子成了一个财富的保值增值工具，不再单纯的只是一个消费品，买房也成了对抗通胀的手段。中国经济飞速发展的20年，离不开作为支柱产业的房地产的蓬勃发展，随之而来的是房价的不停上涨。最近十年，房价就翻了将近十倍。

第二个则是户籍，生长于世界上唯二有户籍制度的国家之一，我们是极其“幸运”的。户籍的影响有两个，一个是社保，也就是最基本的福利体系，另一个就是孩子上学。自己一个人还好，两口子没有孩子也还好，买房的问题似乎都可以再放一放。

一旦有了孩子甚至考虑要孩子，作为世界上最愿意为孩子付出的父母，就大都会为孩子选择成为房奴。不为别的，就为了孩子上学，为了孩子有一个好的起跑线，为了孩子能在一开始就加入更高层级的社群。

就像我们的父母当初对我们做的事一样，80后这代人一路求学、离开农村来到城市，为了能够在城市里扎根，多少父母都会拿出积蓄，支持自己的孩子买房。

可怜天下父母心。

03 理财角度

感性的聊完了，我们回归理性，就从理财角度好好算一算。

首先要有两个共识，就是除了房价在稳步上涨，房租也是在快速上涨的。先来看数据：从2010年到2016年这段时间，是我国经济大幅减速的时期。可是北上广深的房租每年上涨都在6%以上，尤其以上海最为严重。上海每年的增速有11%，7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了1倍以上。

国家在一些城市推出了租售同权的政策，同时鼓励各个大的开发商投资长租公寓，目前来看，这两个动作不见得对房价有太大的抑制作用，反而是促进的租金的进一步上涨。

在此基础上，由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实相对于房租是很便宜的。

假设租一个小房子，月租金6000块，年租金7.2万，而售价是400万，租售比是整整60倍，这种情况下是租便宜，还是用30年的房贷买下来便宜呢？一眼看上去是租便宜，毕竟房价是租金的60倍，可是如果考虑租金的上涨，结论是完全反过来的。

通过简单的计算就可以发现，对于租和买这两种选择，30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果买的话，30年后就多了一套房子。

先来看租，假设每年租金上涨6%，这样累积30年，一共付的租金总额是是569万，但是付了这569万的租金以后，还是没有房子，还得继续租。

再来看买，如果凑了30%的首付，用公积金贷款买了这套房，30年还清的话，那么首付和房贷总额一共是603万，比30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后，这个房子已经属于自己，而且贷款已经还清了，是完完全全的净资产。

粗略估计，30年后，这套小房子的价值最少也在千万以上，也就是说，租和买的差别至少是千万级的。从这个角度看，你还要租一辈子房么？

04 时代变化

当然，线性的计算与实际情况肯定不同，但大概已经可以说明以下思路：对于租房和买房，买不起的时候租，等有条件再买，这个无可厚非。但是如果以为可以一直租，租比买便宜，就大错特错了。也就是说，当有条件去买房的时候，从理财和财富增值的角度来说，还是要买的。

同时我们也必须考虑到，时代也在快速变化。由于国家的严厉调控、城市化进程的逐步完成、婴儿出生率的渐渐降低等等因素的影响，房价已经开始趋于平稳，可能不会再有爆炸性的上涨；同时更多的年轻人选择单身独立生活，也有一些丁克选择不要孩子，从他们的角度来讲，自由和舒适来得更重要，生活中点滴的小确幸，大于隐忍多年才能换来的财富增长。

这些特点，在现在日本的年轻人身上更加突出。在中国，毕竟房产市场才仅仅发展了二十年，下一个二十年，我们可以预期大城市还是会有更多的人口流入、房价还是会有增长，但并不能预期下一代的年轻人和我们的想法一样。租房也许在下一代会成为一种新的潮流，而且现在已经初露端倪。

05  结语

说白了，不管是选择诗意的生活，浪迹天涯、潇洒自在，还是选择利用房子作为杠杆和工具，理性决策、积累财富，亦或者纯属为了孩子，默默付出、隐忍承担，都是我们的人生选择，根本无所谓对错。

想清楚之后，做了自己的选择，就不必后悔。

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