子木聊房：还原经济真相，如何捕捉中国楼市的下一个机会？ | 疯牛

2018年是值得被中国楼市载入史册的一年。动荡，可以说是这一年的基调。

短短一年，白云苍狗，中国楼市波谲云诡。犹记得，前一秒百城抢人大战引发“抢房潮”，怎料这一秒万科喊出“活下去”。楼市的未来，终究是涨还是跌，大家似乎云里雾里，谁也说不清楼市将往何方。

也正是在2018年，诞生于2017年秋季的子木聊房在一年不到的时间之中，开始频频现身微博热搜榜、知乎热榜等，文章头条平均阅读量更是达5w以上，跻身中国房地产行业新媒体前十之列。

子木聊房作为文章被媒体转载最多的房产公众号，受疯牛直播平台之邀聊聊房子那些事，带领朋友们还原经济的真相，对中国未来的房地产市场进行大胆猜想，并进一步解析房地产税、商品房预售制度等问题，让大家学会判断楼市涨跌拐点的方法，并捕捉中国楼市的下一个机会。

疯牛直播：前段时间，魏杰教授发表题为《关于中国当前热点经济的解读》的主旨演讲，其中讲到，2018年、2019年和2020年将是中国经济未来最艰难的三年，请问您是怎么认为的呢？

子木：观点基本赞同。其实经济艰难的年份应该在2015年，只不过这三年房地产市场火热，把时间给推后了。究其原因，其一是这些年去杠杆、去产能、环保攻坚战和防范地方债务风险，使全国投资落入冰点；其二是2015年开始的房价大周期过多地透支了居民劳动力，居民家庭杠杆增高，消费坠入历史谷底；其三是今年特朗普发动的贸易战，让本来情况不好的出口变得更糟糕。经济的三驾马车，投资、消费、出口都受到了遏制，经济艰难就显得很正常了。

疯牛直播：目前有取消商品房预售制度的消息传出，虽然是个未被证实的消息，但是随后就出现了万科董事会主席郁亮高喊“活下去”和碧桂园正式暂停部分在建楼盘的施工的新闻，对此请问您怎么看？

子木：取消商品房预售制度和万科的“活下去”没有必然联系。取消商品房预售制度是对房企资金运转能力的重大考核，对房企的打击是巨大的，出台后起码会死一大半的房企，所以这个制度还需要长时间的考虑。而万科的“活下去”和碧桂园的停工则是对现行楼市下行行情的应对。现在房企遇到的困难不单单是房价下跌、交易萧条、房子卖不出去，还有对2015年债务的集中偿还和去杠杆周期下的融资困难问题。

疯牛直播：请问您认为2018年至2019年春节前，北上广深的房子还能不能买？应该如何判断呢？

子木：一线城市在年底前是可以买的。北上广深是这波房价最先涨起来的城市，也是最先被调控的，而现在尤其是北京已经进入筑底阶段，好的地段的房价已经反弹。这个来自于市场供需的自然平衡，事实来讲，北京和深圳都是需求严重大于供给。至于购房判断，现在是横盘市场，只需要避开高峰就好，市场越冷空间越大，春节之前购房就很好。

疯牛直播：请问您认为未来三年内，除了强一线、新一线和强二线城市，中国还有哪些城市的楼房适合购买？

子木：其实对于城市潜力的判断并不是用几线城市来衡量，而是最基础的供求原理。未来人口流动趋势就是大都市圈化，省会化。中部城市会反超崛起，一线城市会继续维持人口流入。那么除了这些所谓的强一线，新一线和强二线外，围绕超大城市的三四线城市也是有机会的，它们会享受大城市资源外溢带来的利好，有一定的升值潜力。

疯牛直播：民间一直很关注房地产税的相应政策会不会出台，如果出台，将会以什么样的形式出台，请问老师您是如何认为的呢？

子木：房地产税，明的来看是政府开拓税源的一种方式，当存量市场覆盖新房市场，土地出让金的收益低于房地产税，它是肯定要出台的。但房地产税与土地出让金存在天然矛盾，如果把握不当，会对市场造成巨大影响，是房价的大杀器。所以出台的形式一定会很温柔，例如从存量市场一线城市开始征收，会有一定的免征金额，一开始的幅度并不会很大，否则会引起投资客集中抛售房源，刺破房地产泡沫。

疯牛直播：请问您认为未来买房是否还能成为资产保值或增值的重要手段？对买房者又有哪些建议？

子木：是手段，但重不重要我不知道，说不定未来随着科技的发展，会发明出更优质的金融产品呢。但按照现在的城市化率和人口流动来看，未来重点城市的房价上涨是必然的，现在要做的就是加速经济发展，提高居民收入，不断的稀释房价泡沫。对于购房者的建议还是那句话，多花时间研究市场，储备房产知识，在适合的时候主动出击，而不是被媒体挟持跟风他人，买涨不买跌，最后沦为韭菜。

疯牛直播：请问您如何看待中国未来的房地产市场？或者说您认为中国未来的房地产市场将会以什么样的面貌呈现？

子木：中国未来的房地产市场一定会越来越成熟，尤其是在建立长效机制之后。而且未来房价不会再有2017年这样疯狂的涨幅，租赁市场会崛起，有大量保障房、人才房、共有产权房进入市场，增加供给。一二线城市大盘长期缓涨，三四线横盘或连年阴跌，最终形成最合适当地情况的房价收入比。

疯牛直播：请问您是通过哪些数据或方法判断楼市涨跌的拐点？

子木：一看政策，货币是否宽松，利率是高还是低，主要城市限购取没取消；二看房企动向，是地王频出还是开发商打折抛售；三看市场经济状态，如果经济下行一定会用房地产对冲，如果经济非常好，就肯定不会用房地产。短期拐点很难踏准，长期拐点相对容易。

疯牛直播：请问您是如何通过解读相关政策来判断和把握买卖房子的时机？

子木：其实每个政策出台都有其最真实的意图，把握好这个意图就能推算出房价的趋势。例如2015年的时候我让大家买房，是因为利率进入历史谷底，货币宽松，典型的让大家买房。这个和2003年、2008年的前奏是一模一样的。并且棚改货币化加速运行，一定会使三四线交易拉升，房价也一定会涨。而2018年国家政策不断加码下死手，就在告诉你不要买房了，这时候你就该思考风险了。

出政策的时候，你要去想它是否能达到预期，这里还要衡量政策方的管理能力。例如2008年降准和2018年降准就不一样，那时候资金都流进房地产了是管不住的，但现在强了很多。

疯牛直播：中国百姓现在的负债率越来越高，且社保开始按照实际工资进行缴纳，这会对未来的楼市产生什么影响？

子木：现在中国百姓的负债率已经达到历史巅峰了，这个杠杆是由政府和国企方面承接过来的，那接下来的主要工作就是帮居民降杠杆，如果降不下来，不单是楼市萧条，真正拉动经济的消费永远也起不来。钱花光了，就买不起了，买不起的话楼市肯定也跟着萧条。

疯牛直播：请问您如何做楼市的调研工作？遇到的最大难题又是什么？

子木：楼市调研是一门学问，对于一个城市市场的研究要通过多方向多角度去思考。例如你要了解这个城市的经济发展、产业结构、城市规划、房屋库存量、土地使用情况、人口和净增人口，这些都是基本的大面。然后再去深入市场调查，去找各个区域的房产中介了解区域房价行情、成交量、用户偏好，通过踩盘去观察新房市场的去化率，根据房屋夜晚的亮灯情况判断空置率等等。其中遇到最大的困难就是官方数据不准，需要花大量的时间去仔细比对。

疯牛直播：您的微信公众号文章屡屡遭遇删帖，对此您是怎么想的呢？又是如何保持写作热情的呢？

子木：我喜欢一句话，真实是任何事情好坏结果的基础。但是你把最真实的讲出来，有些人是不爱听的。文章被删很可惜，但我还会继续保持对事情最真实的追述。而且我希望我的读者不要因为事实真相而被情绪左右，更多的是看清本质，提高认知。

疯牛直播：您的文章经常有10w+的文章，且经常有文章上微博热搜榜、知乎热榜等，还在头条号中屡屡获奖，请问有什么技巧呢？

子木：说技巧也谈不上，就是把事情讲明白，讲通透。因为楼市这东西涉及的面太广了，宏微观经济学、货币政策、制度、人口、城市发展，想讲明白也不容易。其次是讲得有意思些，大家劳累一天花时间看你的文章，这是时间成本，讲得轻松些大家会更舒服。然后就是干湿并存，纯写干货有时候大家感觉枯燥无味也吸收不了，写点有意思的，多举例子大家就更容易理解，也能跟着节奏沉浸其中。但最主要是大家读完我的文章一定要有所收益，这个最重要。不然我自己也过意不去。

疯牛直播：您的文章大多结合了热点事件，并且通过由浅入深，实用性也非常强，您可以分享一下写作秘诀吗？

子木：写作无秘诀，就是多读多看多思考。

疯牛直播：如果要您给年轻人推荐最重要的三本书，您会做出怎样的推荐呢？

子木：《人类简史》，《最重要的事情，只有一件》，《万历十五年》。