北京楼市：为什么说房价上涨是不可逆的趋势？

问题：7月刚毕业，金融街某总行工作，目前单身。。今年受疫情影响人社部进度也有所影响，但是21年春节前后户口应该能下来，所以最近趁入职前空挡疯狂看房，主要想居住和学区兼顾，2居，有点问题想请教前辈：

  

1、个人住房首付想控制在600以内，自己还是试用期，收入证明肯定要叠加父母的了，政策没变的话应该可以满贷303，也就是总价900左右。目前主要看了广外片区，朗琴园和红山感觉不错，但就是套内70平左右的（房本85/90平）基本都在950或更高。远见名苑就是有些乱，二期独立成小院似乎可以，优势在于800-850即可拿下。具体户型朝向我会再考虑，但不知关于小区的选择大家有何见解

  

2、除了广外，在西城，或者东城海淀，这个预算和居住需求还有没有值得我去看的片区呢？个人是江浙三线城市考到中关村那两家学校的本硕，个人经历上对小学重要性不太看重，而且学习和特长可以亲自辅导，工作也不忙。但初中最好能中等或以上学校，广外就蛮符合..

  

3、父母五年60岁退休后想从江浙小城搬到北京，北方亲戚多些，而且有我在..自住房卖掉，手留80左右现金，大概还能有400-450左右用于购房，无学区要求，离地铁几百米那种，互相走访也能方便，小区环境靠谱点。我个人想在丰台或者石景山帮他们购置，基本不考虑贷款，80-90左右两居。这个是最摸不到头脑的，因为约束太少，大家对于看房片区有什么建议吗？我比较担心前面900用掉，这里只留400+是不是有些捉襟见肘？

  

字太多，多谢。

 

回答：1.买房先合计首付，你的总价对标范围已经偏了。

 

2.贷款不受打卡工资限制。

 

3.朗琴园和红山都是比较溢价的标的

 

4.先算首付，才能算贷款，算目标标的范围。

 

5.石景山回避，丰台大多数地区都要回避。

 

问题：有北京市集体户口，在深圳工作，社保目前在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问水大，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请水大推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！

 

回答：北京市的什么户口？

北京户口即北京户口，学校集体户口即学校集体户口。

 

有北京户口，买房不再需要其他资格。

 

家庭名下北京无房，全国范围内没有过按揭贷款记录，北京公积金查不到贷款，最近一年没有离婚记录的，按揭属于首房首贷。

 

北京首套按揭利率5.3，成数6成，抵押利率4-5，成数6-75成。

首房首贷已没有明显的优势。

 

除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这里涉及到更多资金的调用。

 

提问：请问，宽货币紧信贷的后果是什么？

 

回答：货币是描述社会总财富的单位，社会总财富不会凭空增加减少。

 

货币无法宽，只有法币可以宽，在信贷不变的情况下，对应的法币购买力就会下降。同理，信贷是由一个社会所有行业综合而产生的客观结果，也无法被控制。

 

法币印的越多，社会对于信贷的需求也就越大，信贷就会越宽松，进而对冲法币的贬值。

 

强行控制，相当于违背客观经济规律，最终会损害经济，强大的行政力量可以紧一时，但是最终会被天道的力量反噬。

 

所以，10年前的楼市大体上是每年稳定上涨，近几年的楼市则是两三年一个大涨，一次＋50%或者翻倍。

 

问：但未来似乎银行也不会按往年的套路来了，如果银行一直不放松房贷的额度那么房价是否涨价？

 

回答：上涨是不可逆的。

 

杠杆锁紧，一定时间内有效，时间长了就习惯了。

 

北京杠杆50%，深圳150%，北京一样涨。

 

提问：如果房产交易不加以任何限制和税费，也不考虑通货膨胀，那么一定时间后，房价会回归本身价值挤掉泡沫吗？

 

回答：房产价值=土地价值+房子商品+限购限贷

 

最大的水在土地里。

 

提问：老师好，坐标南京，目前家庭年收入30左右，现有两套期房，负债率70％，月供22000，手头资金180w左右，怎样做在未来3年能有理想收益?谢谢。

 

回答：收益稳定的，肯定还是买房。 

 

区别是，选择哪个城市最适合当前的你？

 

你的现金约等于一套北上深，或者两套南京，或者3-4套重庆。

 

 如果要建仓大头，就要选一个北上深，如果在南京有深厚的资源，可以继续深耕南京，如果什么都没有，单纯希望长持收益，重庆值得考虑。

 

相比年收入，总负债还很低，在总负债1000万以前，保证月供就可以。

 

提问：但是现在首付款还没凑够，二套，有没有什么办法，想把成交时间延长，先签合同，凑首付，定金付多少，有没有什么技巧。

 

回答：1.尽可能签约周期更长的合同，这个要看业主情况，也要协商；

 

2.先审核你自己的贷款资质情况，能不能办理抵押贷，能贷出多少；

 

3.真有笋盘，通常可以考虑的时间比较短。

 

提问：大神好！请教下北京推出共有产权房的目的是什么？和原有经济适用房有什么区别呢？这是在学习新加坡模式由政府出面安置一部分人的住房需求吗？这项政策对已拥有商品房的人群是否公平呢？谢谢！

 

回答：穷人有两个特点：

 

一个是期待政府帮他解决问题；一个是健忘。

 

共有产权房，本质上和廉租房，自住商品房是一样的原理，政府深喑人民的健忘，换个名字，就可以缓解社会舆论，确实是老道的执政手段。

 

建设廉租房，并不会增加商品房的供应（共有产权也只能在内部交易），反而会挤压商品房的用地，商品房供应更紧张；同时也挤压开发商的利润空间，从而让开发商想办法从商品房获取更高的利润，无论是哪一个，最终都是导致房价上涨。

 

新加坡的组屋（保障房）品质和比例应该是世界第一，但新加坡的私宅价格依然是亚洲前列，市中心的普通商品房，均价大概是13W/平。

 

共有产权房价格很低，由于政府持有30%，因此供应量不会太多，政府不想做亏本买卖。

 

如果你对廉租房（任何形式）充满期待，这辈子可能都不会有财务独立的机会了。

 

神魔皆以血饲，廉租房就是用一辈子的贫穷来交换的贪图安逸。

 

追求廉租房，就没有精力买房。

 

问：2022冬奥会举办前，帝都北部是否值得一入？类比之前2008奥运会，感觉这是必然趋势，手里有一张帝都房票，但是手里的钱不多，只能买6环左右的盘，但不知道会不会因为这么明显的趋势而受到打压，求各位大神给点利弊分析

 

回答：欧神有句话：新城不是希望。

 

对于政府的规划，我们应该冷静的看待，政府规划≠房价上涨。

 

房价的基础是人口（需求），帝都的奥森板块上涨，我认为不是奥运会的带动，而是奥运会带动了奥林匹克森林公园的修建，加上一大块平整的新地块，不用像老城区一样，一边是漂亮公寓一边是老破小，填补了帝都的部分“品质”市场，加上连接了鼓楼，清河，回龙观的8号线，码农购买力利好…

 

总之，我们不要看政府说了什么，要看的是政府做了什么，这些做法是否符合市场的需求。

 

提问：贵州双乳峰附近古城可能会大规模引资开发，目前渠道还能拿到比较便宜的土地使用权，之后可以做旅游类房产。整体环境首先是没的说，比临近的泸沽湖还好，但问题是1小时经济圈并不发达。按照目前的市场来看，是不是能在初期低价入市拼一把？谢谢！

 

回答：中国没有一个旅游类地产适合长持。

 

即使是最热门的三亚，把时间拉到五年来看，是大幅跑输北上深广的。

 

旅游类地产=回避。

 

问题：最近总有人推荐我石家庄乐城国际的商铺，是否可以入手40万一套。

 

回答：赚40万可能没什么感觉，亏40万可能心疼一辈子。

 

商铺就是那个让人碰了心疼一辈子的东西。

 

问题：坐标重庆，中介说交一两万税就和其他商品房一样，6500一平，值得入不。

 

回答：还建房一般本身质量品质比旁边商品房要差，物业，楼道，户型设计都略差。

 

依据具体差异，来计算和旁边小区应该有多少的价差，再来判断价格是否合适。

 

提问：法拍房怎么过户？是否需要原业主参与？

 

回答：凭判决和执行通知书过户。

 

普通人距离买法拍房还差10次踩坑经验值，如果还在问法拍是什么，进去一定被坑的很惨。

 

提问：中介发了个佳兆业建的回迁房，这种房子不知道能不碰，如果可以，需要注意哪些问题？

 

回迁房有房产证才可以买卖。

 

回迁房一般比商品房便宜，因为房屋质量不保证，不一定经过验收，公摊大，出租比较杂。