【徐远 房产投资规划课（1）】：中国房价有泡沫吗？
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以下内容来自徐远的分享。
徐远介绍
徐远：北京大学金融学教授，美国杜克大学经济学博士。其研究领域：宏观经济、金融经济、经济政策、房地产、城市化……
本节思维框架
- 前言
- 北京和纽约，哪个房价应该更高？
- 中国房价和1900的日本很像吗？
- 总结
前言
你好，我是北京大学徐远，欢迎来到我的房产课。从今天开始，我将用20讲的时间，给你系统分析中国的房地产市场，帮你看清房产财富的基本逻辑。
今天是第一讲，我先来回答一个大家都很关心的基本问题，就是现在的房价里面有没有泡沫，有的话什么时候破。然后，我再简单介绍一个这个课程以后的安排。
中国房价和1900的日本很像吗？
先来看房价有没有泡沫的问题。现在的情况，是房价已经很贵了，很多人认为中国的房价泡沫已经很严重，甚至有人和1990年日本房地产泡沫比较，认为今天中国和1990的日本很像，处在泡沫破灭的前夜。那么言下之意，现在千万不能再买房了。
为了看清这个问题，我们来拿北京和东京做个比较，看看北京的房价和东京比到底在个什么水平上。
这么多年过去了，不好直接比较，所以我们用美国作为标尺来比较。美国这些年一直是全球最大经济体，而且房价相对稳定，适合作为标尺。
1990年的时候，东京好点的住宅价格大约是8万美金一平米，当时纽约一平米不到1万美金，也就是说，1990年东京房价是当时纽约房价的8倍。
2018年的时候，纽约的均价2万美金多一点，北京的均价1万美金多一点，纽约房价是北京房价的2倍。
所以说，以纽约房价作为比较基准，一个是纽约的8倍，一个不到纽约的一半，一里一外，相差了16倍，2018年北京房价是1990年东京房价的1/16。
所以，我们北京的房价虽然很“贵”，但是和1990年的日本还差很远，远远不在一个数量级。“贵”和“有泡沫”是两个概念，“贵”不一定就一家有泡沫的。
说到这里，你可能觉得很奇怪，1990年的东京房价怎么这么贵？是纽约的8倍多，也在夸张了。是的，是很夸张。不仅东京，日本全国的土地都很贵。
1990年的时候，日本土地价值是美国的4倍，考虑到日本的面积只有美国的1/25。日本美国地价之比，达到了100倍。正因为贵到如此离谱，日本1990年的地产泡沫，才是近代经济史上最严重的泡沫。
以后呢，我会专门给你讲日本的泡沫是如何形成，如何破裂的。今天你需要知道的是，日本当时的地价之贵，远远不是今天的中国能够比的。说一句玩笑，和当时的日本相比，今天的中国地价，今天的中国地价，简直就是很便宜，谈不上泡沫。
北京和纽约，哪个房价应该更高？
刚才我们说的是，北京比东京便宜很多，泡沫的证据严重不足。可是有没有这么一种可能性，就是北京的房子虽然比东京便宜，但是依然有泡沫，东京是个大泡沫，北京是个小泡沫呢？
这个问题问得好。为了回答这个问题，我们进一步比较一下北京和纽约。刚才我们说了，北京的房价比纽约低，那么我来问题你，你觉得在未来，北京和纽约这两个城市的房价，应该是哪一个高？你可能脱口而出，当然是纽约高了。
纽约是世界之都，人均收入那么高，房价当然应该高于北京。但是我们用基本的经济学框架进行一些分析，简单比较一下需求和供给，你会发现结论完全是反过来的。
1.从需求看
从需求看，北京是中国的政治、经济、金融、文化中心，资源高度聚集。
北京有全中国最宽的马路，最好的医院，最好的学校，最大的剧院，最好的基础设施。
而纽约呢，史是美国的金融中心，政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿。纽约只是一个中心，而北京是四个中心。从资源聚集的角度，纽约和北京是没法比的。
我们一直说，买房其实买的是城市资源，北京积聚的资源比纽约多，房子的附加资源也就多。而且中国总人口是美国的4倍，从需要上看，你觉得哪个城市的“需求”更强？当然是北京比纽约的需求强。
2.从供给看
看完了需求，我们再看供给。你想一下，就会发现北京住房的有效供给，比纽约少很多。
两个原因：
原因一
一个是纽约的建筑密度大，因此纽约的实际房屋面积大。由于限高和城市规划等因素，北京的房子很矮、不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋很高，很密。
根据统计，每平方的土地上，曼哈顿修了11平米的房子，而北京的二球里，面积和曼哈顿差不多，每平方只修了不到1平方的房子。这样一来，纽约的房屋面积，就是北京的十几倍。
原因二
第二个原因，是纽约的房地产市场效率高，因此房屋的利用率高，相当于进一步增加了有效供给。
纽约房地产市场效率很高，房屋出租率高，闲置的房子很少。北京呢，很多房子就是空着，利用效率很低，这都是降低了有效的房屋供应。
打个比方，你看北京的很多房子，包括国家机关、事业单位，各位单位的大院子，这些房子都是不卖的，也是不出租的，这就大大降低了房屋的有效使用率。
所以，简单概括一下，北京的房屋需求比纽约大，供给比纽约少，北京的房价当然是要超过纽约的，房子最终还是商品，价格由供求决定。
此外，我们的经济增速虽然下降了，但是还是很快的。即便下降到5%甚至更低，那也是很快的的增速。
大约在2025年，我们会迈入高收入国家行列，大概率在2030年，会成为全球第一大经济体。所以，从需求和供给两个角度看，北京的房价应该是超过纽约的。
3.那么现在什么情况呢？
目前在可比的区位和档次上，北京房价大约是纽约的一半。纽约的核心价值观区均价换成人民币在14万左右，而北京是7、8万。刚才是均价，高端的公寓，纽约折合人民币在30万左右，而北京在15万左右。不管是均价，还是高端的公寓，纽约都比北京贵了一倍左右。
所以，理论上北京的房价应该比纽约高，实际上北京的房价只有纽约的一半。这就说明，北京的房价很难说有泡沫。
关于纽约的房价，纽约房产的投资价值，我以后会专门给你讲。今天我们知道的是，纽约的房子经北京高一倍。
目前北京的房价是全国最高的，比上海深圳都高，北京没有泡沫，上海深圳也很难说有泡沫了。至少其他的城市，我们以后再慢慢讲。
总结
我国目前的房价虽然贵，但是和日本1990年的房价比还差了十几倍，还有数量级的差距。
长期看，北京的房价应该是高于纽约的，但是现在北京的房价只有纽约的一半，从这个角度看，北京的房价不仅没有泡沫，还有很大的不涨空间。
时间的关系，关于房价泡沫的问题，我今天先讲这么多。希望对你思考房产的问题，提供了新的视角，对你有所启发。
