2017 房子到底要不要买（深度解析）？

在春节前，央行就曾变相 " 加息 "，提高了 MLF ( 中期借贷便利 ) 政策利率 10BP，而昨天，央行两次上调公开市场操作利率。货币收紧，不再放水，可见去杠杆决心有多强。重庆发出通知，从 2 月 1 日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。

去年 10 月限购限贷，是从购房者入手，现在政策指向开发商，预售房不能抵押，抵押房不能预售，这从根本上切断了银行向开发商贷款的资金链。

1、既然货币政策收紧将会持续一段时间，那么什么资产的价格会受到最大的影响呢？

对于中国央行而言，存在两套官方利率，一是存贷款利率，而通常意义上的加息、降息都和存贷款基准利率的变化有关，主要影响货币和债券市场。

但其实还有另一套官方利率，主要以回购招标利率为代表，也代表央行正式变相加息，主要影响贷款市场。

2、央行为何变相加息，房地产离寒冬还有多远？

对股市所受冲击不大，对于股市而言，从短期看，利率上行对其也有负面影响，但影响要小于债市。原因在于股市是多因素定价模型，利率上行对估值不利，但是短期经济稳定盈利改善，可以部分对冲估值下行。从长期看，如果政府决心抑制地产泡沫，而且能有效防范金融风险。那么资金将有望从地产市场流出，而股市有望受益于资金的回流。而中国经济在化解了地产肿瘤之后，其实有望更加健康，而股市是实体经济的反映，也有望反映经济结构的改善。

在加息周期下，高杠杆和利率敏感性部门将受到较大冲击，比如债市、房地产、房地产链上的周期性行业、航空等。加息对低杠杆和利率中性部门受影响较小，比如农业、食品饮料、医药、电力、公路铁路运输等。由于这次加息是调整公开市场操作利率而不是贷款利率，因此对银行的影响整体偏负面，但是考虑到供给侧出清带动企业盈利复苏和不良率下降，加息的负面冲击有望通过基本面消化。加息对人民币汇率的影响偏正面，增加了利差补偿，但是货币超发带来的高估和资金错配到房地产带来的全要素生产率下降等基本问题未解决。

所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前 5 年期以上贷款基准利率为 4.9%，这意味着按照 5.5% 的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产市场的严冬或将到来。

3、终极发问：2017 年，房价是涨是跌？房子要买还是要卖？

关于金融危机迄今为止最重要的著作，主题不过是提醒人们：信贷泡沫、资产价格周而复始的兴衰故事具有极大的相似性，贪婪的背后是信贷和债务的扩张，恐慌的背后，则是资产价格泡沫的破裂和货币加速贬值导致的资金外逃。我是非常希望我们的管理层能够认真学习这本书，这对于中国治理当下的各种风险而言极具参考价值。

2017 年，中国的房地产，事实上已经进入到 " 疯狂 " 之后的 " 恐慌 " 阶段。尽管市场上仍然有人在迷信某些城市房价永远不跌的神话，但就市场本身而言，在经历了 2016 年的癫狂的表现之后，后续乏力，持续上涨缺乏支撑已经成为定局。

2016 年年底的中央经济工作会议，提出了中国未来住房制度的大方向是建立租售并举的住房制度。然而，即使是去年国务院出台的上述鼓励租房的办法，仍然没有多少亮点可言，落地的更是寥寥无几。

房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场极其冷漠，因为政府在其中无利可图。鼓励租房的措施很多都是隔靴搔痒。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房，但到实际操作层面，几乎所有的政策都无法落地。

今年的调控本馆长是明显感觉到了高层确实有动真格的意思了，而非之前的“花拳绣腿假把式”，别管房价走势如何，工作还是要继续的，关注「金恪四方馆」（微信号：JK4fangguan），别管房价是否升值，我们得让自己持续升值。