买房除了地段，什么最重要？
关于怎么买房，前面《主城区二手房与银湖板块新房，你怎么选？》（点连接阅读）的文章里，跟大家讲解了需要考虑“核心三项”和“重要三项”，每个要素都在文章详细说明。
以上六项属于房子或小区所处的周边资源，这些资源其实并非独家享有，你有的这些利好，同板块的其他楼盘同样共享。
要想在同板块的楼盘内胜出，除了地段，还有“户型、绿化、物业服务、开发商品牌”这四项是房子自身属性的硬核。
因为这些就像一个待出嫁女子的能力学识、身材相貌、品性修养和背后父母及家庭氛围，决定了以后的家庭生活幸福指数。
那么该如何找到那个情投意合又门当户对的好女子呢？哈哈，错了，该如何找出那个在同板块内具备更优质潜力的好房子呢？请听分解。
好户型，让生活更舒适
01、户型方正，通透性好、采光好。
采光和通风是选择户型时最主要的考虑因素。要使房间有良好的通透性，首先户型要比较方正，过于曲折的户型会影响空气的对流。
其次，户型最好两面可以通风，而且相对两面通风（如南北、东西），要好于相邻两面（如东和南、西和北）。
另外，厨房和厕所湿气比较重，最好单独采光和通风，即避暗厨暗卫。
02、短进深、大面宽，朝南房间多，整体采光面全。
好的户型，朝南房间越多越好，而且房间最好进深短、面宽大，整体采光面全。对于不同功能区的采光要求排列为：卧室、客厅、厨房、卫生间，采光效果依次类推。
△ 缺角户型
03、动静分离、公私分区有遮挡
好的户型动静分离，动的功能如厨房、卫生间、客厅，与静的功能如卧室、书房区域分离；
公私分区，即私密空间（卧室、书房等）与入户门、客厅之间视线上有所遮挡。
比如入户门对外不能正对电梯，对内不能正对卧室；另外，客厅、餐厅等公共活动空间与卧室之间最好也有视线上的遮挡。
私密性是依次递增的，看户型图时也可以参考这样的顺序：入户门、玄关、厨房、餐厅、卫生间、卧室、主卧室。
04、客厅忌多门，房子忌过大
好的户型，客厅的实墙直线要长。
假如客厅的门过多，不仅挤占实用面积，而且不利于摆放家具。对于中等户型来说，客厅的连续墙应保持在3米以上。
另外，门位最好集中设置。由于开关门的位置不能摆放家具，各个房间开门位置分散，会造成很大的面积浪费。
房子并非越大越好，客厅面积过大，会显得空旷，而卧室过大也会影响私密和安全感。对于年轻人来说，在财力有限的情况下，与其“一步到位”买大户型面积的房子，不如选择面积适中、布局合理、分区明确的紧凑户型。
01、绿化，是小区品质的第一体现
现在生活水平越来越高，人们对居住环境的要求也提高了，住宅小区的绿化也越来越被重视，环境美化是绿化的直观效果，使人心情愉悦。
是改善生态环境，提高环境质量的重要因素，现代化大都市的重要标志是高效益的经济活动、高质量的生态环境、高效率的基础设施、高水平的生活质量、高度灵活配套的社会协作和服务体系。
02、那小区的绿化到底有多重要呢？
补充空气中的氧。绿化植物在进行光合作用时，吸收空气中的二氧化碳，放出氧气。
吸收大气中的有害气体。许多植物具有较强的吸收过滤大气中有害气体的能力。
防尘防风。植物的叶面和茎的表面有的生着绒毛，有的能分泌粘液或油脂。因此能拦截、过滤、吸附或粘着悬浮于大气中的各种颗粒物。
绿化是防风的有效措施之一，因树干、树枝和树叶都能阻挡气流前进，所以气流通过森林后速度会减慢。
减噪。小区造景中较多使用乔灌木的设计对降低噪声有作用。
灭菌。不少植物不仅能分泌粘液滞留空气中的细菌，有些植物还能释放出具有杀菌作用的植物杀菌素，所以多种植树木和花草可以减少借助于空气传播的某些疾病。
提高空气湿度。合理的绿化设计对改善小区小环境的空气湿度有很大作用。小区绿化中能多种高大乔木，小区居住环境将变得更加舒心。
降温。树木多的环境中气温较低，这是因为树木的吸热量高的缘故。当树木种植成林后，不仅能降低树林内的气温，而且由于绿化区域外气温差造成的空气对流而形成的微风，也可以把降温效果影响到绿化周围。
物业服务，是软件，特别重要
如果说房子户型设置、小区绿化、小区功能配套等属于房子的硬件，那么物业服务就是房子的软件，非常重要。
遇到事情的响应速度、解决问题的效果、服务水准标准高低、增值服务的提供等等，直接影响到你入住后的生活感受，及房子未来的身价。
01、物业同样具有“品牌效应”。
在物业管理行业高度市场化的今天，一些品牌物业开始出现在大家的面前。这些品牌物业大多经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉的。
有一些物业管理公司甚至采用准军事化管理，为业主提供高效的服务为己任。通常品牌物业公司的收费会贵一些，但是在业主在入住后能够享受到更加贴心的服务，实现物有所值。
02、物业服务影响居住体验。
“前几年购房者买房问的多是价格、户型，再后来关注小区的地段、配套、园林景观，现在的情况是，前来看房买房的市民中大概有五成会问到小区的物业服务。”
相关业内人士表示，随着业主对居住环境的要求越来越高，大多数购房者对于物业的问题也问得越来越仔细，例如小区属于哪家物业管理公司、物业费收多少、资质如何、物业服务包含哪些方面等。
03、物业是体现楼盘品质的重要标志。
在日常生活中，不难看到业主“拒交物业费、物业和业主发生冲突”等事件的发生，不少业主对于小区的物业管理更是颇有微词。
很多物业公司提供的服务离高品质服务尚有一段距离。
在服务理念上，还停留在单纯的保安、保洁及设备运转维护上；在管理团队方面，物业管理的专业人才较为缺乏，相当一部分物业管理人员其实并没有接受专业培训，不具备管理经验。
可见，在楼盘没有太多硬伤的情况下，一个楼盘的物业管理才是真正保证楼盘品质的关键。
04、物业影响房价。
购房者在购买房子时，除了需要考虑价格和地理位置外，还需要着重考察下该房屋的物业管理水平，一定要仔细挑选物业服务好的楼盘。
以前购房者买房时比较关心的可能是价格、户型等，而现在看房时很多人会问及小区的物业管理服务情况，例如哪家物业管理公司以及服务标准怎样。
买房人对物业服务越来越重视，也导致物业服务对房价的影响也越来越大。
开发商的品牌背后是他的实力
买房注重开发商品牌，就是关注开发商的硬件产品打造能力，软件服务能力。
就好比丈母娘挑女婿，要看对方父母一样重要，好的父母和家庭，孩子品性、学识、能力等软件硬件都较好，女儿嫁过去更放心、安心。
买房注重品牌，可以有更多的保障，减少日后的很多烦恼。
01、购房安全。
特别是针对于期房，很多人在买的时候都会担心一件事情，那就是烂尾，这种情况多出现在一些本地较小的开发商所开发的项目中。
而对于大开发商而言，他们拥有着雄厚的资金链，不会因为资金链断裂而导致楼盘烂尾，在购买大开发商的楼盘时，这一点基本上是不用担心的。
02、建筑质量。
知名的开发商在建造的时候会严把质量关，一般不会为了贪图利益最大化而偷工减料，而小开发商就不一定了。
很多小型开发商在开发项目时都是打算做「一锤子买卖」，在建造时偷工减料，虽然短时间内看不出 问题，但是时间长了，业主发现问题时，开发商也不知去向了。
03、物业靠谱。
物业公司在业主的居住体验中也是起到相当重要的作用的，一般知名开发商很多时候都是自有物业，他们在意自己的品牌形象，遇到问题也不会推诿。
而小型开发商则都是外来物业，多数情况下，不负责任不说，遇到问题还可能在开发商与物业公司之间相互推诿，让业主不胜其烦。
04、配套设施。
大开发商拿地面积大，社区规模大，提供的硬件配套设施更加完备，小区规划更加合理。
物业服务上，大开发商有非常大的优势，为自有物业，从拿地到业主入住，一条龙服务，更加的负责和敬业，但是居住成本也会比小开发商的房子高。
05、保值增值。
大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至增值,大开发商开发的楼盘升值空间更大,房价如果下行,也更具有抗跌性。
通过这样的介绍，相信你对于买房过程中，房子的核心四要素，都有了全面了解，那么去把理论用于实践，按照这样的标准去寻找你满意的房子，搭建幸福的家。
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作者 | 兰子格：10年房地产项目操盘人，家庭买房和投资顾问，股权基金管理人。
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