抵押贷款和按揭贷款应该如何选择？
嘉宾：广州耿杰
记录：深圳张爱萍
［嘉宾介绍］
郑耿杰(杰先生) 坐标广州
房产梳理规划师、融资贷款优化师、被动收入教练，夫妻(花花)同修拙勇堂合伙人
[我的落地结果]
帮助多位小伙伴购置和出售房产陪跑落地
贷款融资过亿，房产配对抵押
60多套包租房/民宿
职场危机，上班是一件最不稳定的事
2019年加入学堂（勇哥是我推荐人）
一年时间收了22套房
来到平台从二口之家到三口四口，平台给我的勇气
一，抵押贷款（经营贷）和按揭贷款如何选择？
广州抵押贷款，10年授信，3年5年一审，20年授信的都有，前三年先息后本，后面就要等额本息了
抵押贷款，按揭贷款，年限差不多。抵押贷款需要三年五年一审，如果房价下跌，评估价下调，银行需要你补差额
按揭贷款30年不断供即可
举例：总价257万，两个贷款的区别
现在做经营贷，建议5年，三年太短一下就过去了。三年归一次本，难搞噢
我们不能预测房价，多出来多少多少钱？很危险
1，抵押贷款，10年授信，三年一审
总价：257万
垫资：257万x65成=167x2%=3.34万
抵押：257万x7成=180x1%=1.8万
税费一样
首付资金：257-167+3.34+1.8=95.14万
月供：180万x2.9%=52200/12个月=4350元（利率2.55-3.5之间）先息后本
租金每月3500元，实际月供=850元
2，按揭贷款，30年等额本息
总价：257万
无贷款融资成本
税费一样
首付资金：257x15%=39万
月供：218万x2.9%=9073元
租金每月3500元，实际月供=5573元
月供充足选按揭
首付充足选抵押
广州金融城-ABB
站在5年周期看未来，应该如何选择？
2022年到今天
现在银行坏账很多很多的
以前很多人拉高了评估价，半年没还款了，没办法
评估价，一天一个价
现在评估公司也不敢乱评估的
基本上贝壳上成交价就是评估价了
基本不会拉高了、银行不认的
能做低首付的唯一稳当的方式就是谈判谈下来
•抵押贷款，10年授信，三年一审
总价：166.8万
续贷166.8x70%=116.76万
116.76-前手贷款180万
补差额63.24万！！！
就算不用补63万，多少也要补一些，对于一些人还是有困难，一下拿出几十万，那要是更高总价的房子呢？
→脑阔疼，头都大了
正常还款，保证不断供，还是可以和银行协商的，补一点点本金还是可以继续
•按揭贷款，30年等额本息
无差别
利率随lpr浮动
确保现金流稳定不断供
银行不会抽贷
→月供充足，按5年时间做计划
按揭贷款对你的资质要求，更高
二，算好净总比，稳定现金流
我在学堂5年，看到一些同学进进出出，打造了一些现金流后又出去了做别的事情，后面又回来继续搞。
其实打造稳定被动现金流是我们一直要去做的事
不要预测未来不要高杠杆
用现金流思维购入资产
这个金融城的房子是我的，我不是2020年买的，我是140万买入，评估价200万，我做的抵押贷款，不用掏首付，摩擦成本5万
（不要拉高评估价，不要投资未来的额度）
总价:140万
垫资：200万x65成=130x2%=2.6万（垫了130万我准备了10万）
抵押：200万x7成=140x1%=1.4万
首付资金：140-130-2.6-1.4=+6万
月供：140万x2.6%=36400/12个月=3033元
租金每月3500元，实际月供=−467元，租金抵月供，还有的多，如果做成民宿，更多
→把房子当成现金流工具
能产生现金流的叫资产，不断从你口袋流出去的叫负债
就算你的房子价值千万，也要做好5年规划，算好净总比，现金流是否稳定，供得起吗？
高杠杆，以贷养贷，最危险
现在刚需上车，是个机会
三，广州核心区域，总价2680万
做好盘点
•负债(算好净总比)和年龄相仿
•流水(月供的2倍，按揭的)提前准备好
如果流水不充足，也有办法
•防火墙(5年计划)心里有底未来不慌
首付15%x2680=402万
月供85%x2680=2278
30年等额本息=94817元/月
经营贷：前3年先息后本，实际月供55052元
总结：金融杠杆是一把双刃剑
当杠杆与你的能力相匹配时，他就是天使
不匹配时，他就是魔鬼
怎么撬动杠杆，因人而异，因事而异
四，答疑
1，当下的行情，怎么买到你这种140万房子（0首付0月供）还符合三中全会的标准，如何权衡？
我把这个房子视为带来正向现金流的工具，不会对房子的增值有太大期待，高峰期257万了，租金又完全抵了月供，还有的多
这个房子也是符合三中全会标准，未来时机对了我就卖了，没有合适的时机我持有也不要紧，没有成本
2，广州哪些银行可以先息后本
四大银行做不了先息后本
商业银行可以
3，我这个房子，没有做超贷，没有拉高评估价，正常评估价的，房价是我谈下来的
现在不是贷几成，而是最终到手多少钱
能贷8成9成的，可能叠加了信用贷，或者评估价低的
找这样的笋盘，很难，现在该消化的笋盘差不多消化了
花花：这套房子大家不要抱太多的投资预期，因为做的是现金流资产，如果行情好可以赚一些，如果行情差也没有压力。有投资预期的一定是按老师说的标的去买，杰哥不是只买这种，这套房只是投资的一种方式，依然会买入更优质的资产
4，做经营贷，要提前准备公司，一年最好
做包租/民宿的流水进到对公账户
在未来跟银行对接时，我也有真实经营，可以解释清楚，对未来做经营贷有用
5，买卖，都需要夫妻双方签字
