从房地产企业数据报告看行业趋势走向

2018-12-18 本文已影响5人 RET睿意德

近年来，随着商业地产行业不断的变革与更新，各大上市公司在商业运营方面逐渐开始转型与调整，运营效率的高低也体现了企业商业经营的实力。本报告着眼于上市公司于2018年陆续披露的2017财年数据，从租金收入、规模增速、增长率等方面，全面剖析了各大上市公司的商业板块运营情况，希望由此深入了解行业整体发展方向。

一、总体商业市场活跃情况

1. 总体商业市场活跃情况

· 总体商业市场新增速度放缓，未来提升存量市场商业价值，具有较大市场空间

根据2018年发布的2017年数据显示，全国计划开业购物中心项目共970个，实际新开项目504个，总体量超过4600万㎡，数量创历史新高；466个项目延期开业，开业率下降至52%。2014年后，购物中心供应增速放缓趋势明显，未来开发商对增量商业市场持更为谨慎的态度，盘活存量商业或将成为企业生存"最强助攻"。

2. 区域分布

· 商业市场活跃区域普遍集中在华东、华南及华中区域，新一线城市表现突出，新开业项目数量占总体31.3%

总体看来，新增商业项目集中在华东、华中、华南、西南四个区域，华北、西北区域整体新增能力不足。其中，重庆、杭州、长沙、武汉商业活跃度较高，新商业城市发展迅速，在2017财年实现了数量、体量双增长。

二、各大上市公司运营情况

1. 营运规模

· 各大上市公司营运规模方面，万达商业所持商业物业面积领先于其他企业

营业规模是衡量一家上市公司运营能力的基础指标，目前万达商业持有商业物业面积最高，达到约2,157万㎡，其持有的商业项目个数也最多，根据官方发布数据，全国现已开业万达广场共计208个；华润置地持有商业物业面积688万㎡，排名第二，在全国持有28个已开业商业项目，包括万象城15个、五彩城/万象汇9个、万象天地1个、其他项目2个。

2. 新开业项目

· 新城控股持续发力，快速在新一线城市扩张，华润置地注重打造高品质购物中心

2017年新开业项目中，万达商业开业项目数量最多，达到49个，其次为新城控股，据年报显示，新城控股至2020年计划开业吾悦广场超100座，新城吾悦广场的知名度不断提高。新开业项目中，体量超过20万方的项目均为华润置地旗下产品，其中体量最大的为深圳万象天地，万象天地同时也是华润孵化的除了万象汇与万象城外新的产品类型，独创了"街区+mall"的商业空间。

3. 投资物业租金收入情况

· 万达商业租金收入居于榜首，超第二名近百亿；新城控股租金收入增长率最高，其新开业项目表现较好

从租金增长率来看，租金收入增长最高的企业为新城控股，因其2017年实现12个新吾悦广场全部满铺开业所致，增长率最低的为恒隆地产，相较去年增长1%。租金增长率高于平均值的企业均为内地企业，可见内地企业在商业地产方面处于快速扩张阶段，而港资企业的租金增长率普遍不高，与其保守的企业经营策略有关。

从租金收入来看，在各大上市公司2017年投资物业租金收入对比中，万达商业以全年约252.2亿租金收入位于榜首，太古地产全年租金收入约107.3亿元，位于第二，华润置地约77.6亿元，位于第三。虽然港资企业的租金增长率不高，但其租金收入仍居于前列，可见其商业项目经营实力较强。

4. 租金收入占比营业收入情况

· 太古地产、大悦城地产两家企业的租金收入占比整体营业收入比例较高，商业为其核心业务

万达商业的租金收入虽然高于其他企业，但是其租金收入仅占该公司营业收入的22%左右；在各公司整体收入中，租金收入占比最高的企业为太古地产，其投资物业租金收入占其营业收入的60.6%，商业占整体业务板块比重较高，其次为大悦城地产，租金收入占其整体营业收入的29.4%

太古地产的投资物业租金收入中，有超过80%来自零售物业。其中三里屯太古里项目租金收入增长理想，目前租用率达到99%，太古地产将长期整租雅秀大厦，对其进行重新改造，作为三里屯延伸部分，继续释放价值。

大悦城地产为一家重运营企业，投资性房产收益占总营收比重高。2017年，大悦城购物中心（不含轻资产项目）租金收入23亿元，同比增长11%；销售额同比增长10%，达161亿元，客流超过1.34亿，会员大幅增加35%，达到290万人。

5. 各企业产品线对比

· 各大企业的产品线中，内地企业的产品线更偏向于社区型、区域型购物中心，而港资企业如恒隆地产、九龙仓以及太古地产的产品线以高端型购物中心为主

6. 小结

市场份额

目前国内地产公司所占市场份额大多较为零散，万达集团不论是其租金收入还是营运规模，都远远高于其他企业，在国内企业所占市场份额中排名第一。

运营效率

在商业地产运营效率中，港资企业的运营效率较高，与其低扩张，重运营的企业策略有关，并且港资企业所运营的商业项目大多为高端项目，因此对其硬件设施、配套服务以及品牌组合等要求均较高。

规模增速

目前内地企业商业处于快速扩张阶段，以新城控股为主，其每年在以10个项目左右的增量扩张，目标在2020年在国内有100多个商业项目落地。

港资企业仍采取保守战略，新开业项目较少，专注运营已有项目。

创新能力

目前国内商业地产创新能力较高，创新形式主要集中在对购物中心内容的升级打造，其次是对互联网技术的创新，建立商业管理系统，利用工具对购物中心的运营管理进行分析，例如大悦城创新的悦云智慧商业管理系统，在商业地产领域中提供了很好的实践方式。

三、运营效率研究分析

1. 销售额与增长率

· 全国购物中心营业额整体趋势看涨，凭借多业态、优体验的购物中心体现出了强大的竞争力

2017年，北京SKP以126亿元的业绩，夺得2017年度全国购物中心"店王"，同时达到了23.8％的同比增幅，上升趋势明显，南京德基广场营业额90亿元，排名第二，武汉国际广场营业额87.3亿元排名第三，但其增长率达到了136%，为营业额增长幅度最大的购物中心。其他标杆型购物中心例如深圳万象城、太古汇、成都IFS也均取得了不错的成绩。