房产继承，如何省下40万，我们教你
文 | 中庸至德
来源 | 我们有房（guang180707）
昨天有一位朋友问：
作为独生子女，父母现在有套房想转到我名下，是转卖、赠与还是等他们不在后，作为遗产转给我，你觉得哪种方式更合适？缴税又各是什么政策？
其实，生活中我们免费获赠的房产、参加抽奖活动中的奖、以及商家发的优惠券代金券等，都是属于个人所得。但是，这些个人所得中，哪些需要缴税？如何缴税？很多人都不太清楚。
6月25日，财政部、税务总局联合印发的一份公告，把这些问题都说明白了。
1
新老政策交易税费对比
2018年个人所得税法修改后，取消了“其他所得”项目，按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件，需要进行相应调整。因此，这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目，调整为按照“偶然所得”项目征税，偶然所得适用税率为20%。
其中，对于房产的无偿赠送，公告指出：受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率。
以一套面积100平方米，价值200万元的房屋为例，无偿赠与和买卖两种方式，哪种缴纳的税费更少？
如果是买卖，购买方主要缴纳的税费有：
契税：房子面积＞90㎡缴纳比例为1.5%；
印花税：购房支出费用的0.05%。
这两个主要税种，买方需缴纳31000元；
如果是赠与，受赠方要缴纳40万元的个人所得税，税费相差还是非常大的。
但是，有以下情形的，不征收个人所得税，包括：
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
也就是说，依法继承房产，或者父母将房产送给子女，子女不需要缴纳个人所得税。
2
不用交遗产税了，那是否还有必要过户
看到这个新政策出台，朋友问我：
父母的房子以后不需要交遗产税了，那还有必要现在提前过户给我吗？
作为房产人士我觉得：这是非常有必要提前过户的。
因为如果你是独生子女，如果父母都不在了，这个房子也不一定是你的。
很多人想不明白，我是独生子女，父母的房子怎么就变得不一定是我的了？
你要明白，如果你的爷爷、奶奶、姥姥、姥爷都不在了，这样才百分百是你的，但是如果你的爷爷、奶奶、姥姥、姥爷有一个还健在而且没有遗嘱的话，就要和你一起分遗产了。
我给大家举一个例子，这是源于去年身边一个朋友自己家的实际案例。
朋友的奶奶有一套位于二线城市核心区域的房子，老破小，双地铁，学区房，市场价值350万。因为奶奶走了，没有立遗嘱，所以房子的继承处理问题成了难题，涉及朋友的父母、叔伯、姑姑、堂兄妹等10余人。
因为房子本身价值有优势，且涉及亲属子女众多，一人无法单独决定处理。最终朋友在专业律师的参与中，家庭内部达成合理处理方案，决定委派一名亲属代理全家出面解决。
这个事前后历时五个月，颇有波折。
作为房产人士我们认为，处理父母房产最好的办法：立遗嘱。
有的人认为立遗嘱不太吉利，但是你要好好想想一共就这点钱，还要纠缠不清给儿女添麻烦，立个遗嘱大家都安心，谁也不争谁也不抢，这样不是挺好的吗？
可是房产遗嘱，过户、继承、房产公证的办理、相关流程、手续又该怎么去办理呢，我将在下次的文章中跟各位朋友继续分享，大家记得关注后续文章。
PS：
早几年经常有身边的朋友已经有2、3套房子了，看到喜欢的房子还想买，但是又担心推出遗产税，会额外承担一笔大额的费用，所以，总是直接把房子买在了小孩的名下。
（参考美国联邦遗产税制度，实行21级超额累进制税率，最低一级8%，最高一级税率为50%）
但是，最近几年全国各地限购政策不断加码，等小孩自己想买房的时候，却发现首套资格早已没有了。已组建家庭的可以买2套房，但是买房门槛大幅提升，首付需要50-60%，贷款利率上浮20%左右。
现在这个税费制度，应该讲对于大多数的家庭，是一个非常及时，也非常有实用的政策。
希望今天中庸至德老师的新政策解读，可以帮你化解疑问，当然，对于后续的如何过户、公证、交易等流程、手续和费用等方法，我们期待老师的下期解答。
如果你觉得今天的文章有收获，欢迎分享给更多朋友，欢迎留言告诉我们。
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作者 | 中庸至德：城市发展研究员，地产操盘手，业余投资人。
图片|网络、壹伴配图中心（无版权图片）
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