楼市彻底变天，房产投资还有希望吗？

最近几年，要属国内政策出台密集度最高的行业，相信房地产行业认第二的话，就没人敢认第一了。原因不言而喻，一路疯涨的房价说明了一切。

在一系列政策调控之下，在新的政策环境、市场现状和经营模式中，房地产行业的现状如何？未来的前景如何？

他们眼中的楼市前景

我们从房地产大佬们的判断和交易行为中，可以略窥一斑！

今年，潘石屹“每年一卖”的惯性动作在今年似乎有所加剧，在6月底宣布以35.7亿将上海虹口SOHO售予吉宝置业、7月初宣布正式启动北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两项目整售的三个多月后，仿佛是为了兑现承诺，亦或是为了加速推出，10月23日，潘石屹再度出手，以49.44亿出清凌空SOHO。

潘石屹不仅急吼吼地卖房，而且还宣布，将不会再拿地开发新项目了。为什么这么做？ 潘石屹的理由是：中国尤其是二三线城市，大量的房子都在过剩，以后SOHO中国不会再拿地开发新项目，也基本不会收购改建。至于这个决定是否正确，潘石屹自有潘石屹的判断。

10月26日，万科董事会主席、首席执行官郁亮郑重宣告：住房市场将回归居住属性！

郁亮表示：随着房地产长效机制的落地，未来住房将进一步回归居住属性。为此，万科将积极发展长租公寓、商业、物流、度假、养老、教育等业务。

万科的确有万科的眼光。早在今年3月下旬，很多人还很固执地看好房地产市场的时候，万科就已经先知先觉地宣告：准备迎接楼市下跌！

一叶可以知秋！连房地产业的老大，都觉得部分城市楼价要下跌了，先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，可以预见，本轮楼市飙涨，或已是强弩之末了。

数字说话，拐点尽现

近日，在国家强调“房子是用来住的，不是用来炒的！”定位之后，随着上海、长沙的公证摇号买房政策的出台，北京租购并举落实节奏的加快，大家基本已经达成共识：一个以房地产为投资中心的时代就要结束了，中国楼市这匹脱缰的野马，终于在2017年冬天来临前疲态尽显、拐点尽现。

大家都知道，“金九银十”历来都是房产销售的旺季，然而10月已经过去，数据却惨淡异常。10月上半月，50个典型城市新建商品住宅成交面积为992万平方米，环比9月上半月减少8%，同比减少38%。9月，房地产销售面积单月同比却已经跌为负值，为-1.5%，销售额和新开工面积当月同比也回落至1.5%附近，系列数据再创新低。

而一线城市在中国所有三类城市中跌幅最为明显，其住宅月成交面积是2016年以来除8月份高温淡季的最低值，甚至比春节月份的成交面积还要低。环京楼市更是惨不忍睹，很多炒房投机者都是降价30%-40%甩房脱手，即便如此，成交量也是少之又少，可以用萧条来形容。

10月23日，国家统计局公布的9月70大中城市房价变动情况显示，热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落。特别是一二线城市房价拐点首次全面出现，这也是最近3年中15个热点城市连续2个月出现全面停涨。

“金九银十”的惨淡收场，再次体现了“房住不炒”“防系统性金融风险”的调控思路仍逐步释放成效。同时，市场长吁的“京沪永远涨”也在一片低迷中罕见“破功”。

与此同时，业内专家也表示，未来房地产调控将会着重建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的长效调控机制，限购限售政策也都是在为长效机制的建立赢得时间，预计未来住房政策会形成“一城一策，因地制宜”的格局，像北京、上海这样的超热点城市，短期内房地产调控政策难以放松。

可以预见，未来随着房地产调控政策的不断累加，房价上涨的动力即将逐渐丧失，“稳中有降”或将成为未来全国房价的基本走势！

房产投资还有希望吗？

楼市调控路漫漫，炒房之路难上难。闭眼买房投资生钱的时代过去了，可是房地产投资是否还有其他可行的渠道？我们该如何保卫我们的财富？

恒天财富认为，从行业的基本面分析，对房地产行业的政策调控短时间内放宽的可能性不大，下半年的房地产市场将会持续上半年“量跌价稳”的格局，或在价格上做出一定的调整，地产板块的下行震荡格局将在四季度持续发酵。未来国内房地产投资的主题可以看向两个方面：房屋租赁与重点区域化开发。

就房屋租赁而言，早在2015年，就有政策出台鼓励租赁市场，在2017年达到密集出台的高峰。政府不断加大力度增加租赁房的供给，开发商也在一定程度上被要求持有租赁房资产，完善和发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识。

据媒体报道，未来5年，北京市将建设50万套租赁住房投入使用。为了给租户提供保障，北京市规定，符合条件的租户可以申请租金补贴，最高可以达到房租的95%。

随着未来一线城市房屋租赁市场的大力推进，存房量的利用率也或将大力提升。中国一二线城市的房价一直处于高位，加上庞大的人口流动基数所带来的住房需求，房屋租赁市场的发展在未来会更加重要。就目前行情来看，国内租赁市场的发展速度远远低于国外，可见未来发展空间较大。

就房地产企业开发布局来看，虽然三四线城市成为今年房地产投资、开工及销售的重要支撑。但是，三四线城市内部的分化较为明显。从房企的角度来看，未来会更愿意布局热点城市和城市圈周边的三四线城市。从政策的角度上看，雄安新区和粤港澳大湾区的房地产市场在未来可以持续关注。尤其是作为“世界第四大湾区”的粤港澳大湾区，由于区域内所覆盖的地区是许多房企龙头（万科、恒大）的发源地，企业在该区域的土地储备量较大，在未来或将率先享受区域房地产行业发展的红利。

总体来看，中国经济增长继续保持稳定的增长有着强大的支撑力，而市场对房地产的需求也依然有望保持强劲。但随着持续性的对地产信贷紧缩政策，房产融资的难度将进一步加大。各大房产开发商为了能够取得所需资金、降低融资成本，除了传统的银行贷款或公司债券之外，需要寻求包括资产证券化、REITs等在内的更创新的融资渠道。这也是我们在房产投资上新的方向和机会。