楼市小阳春来了，房价又要暴涨吗？

春节过后，燕郊房价上涨的消息开始引人注意了。

截至2月25日，2019年2月份燕郊二手房挂牌均价为19590元/平方米，环比上涨4.19%，比去年11月份上涨了1193元/平方米。

燕郊的房价回暖，很多观点说，是因为去年发布了北京城市副中心与北三县协同发展等政策，还有燕郊地铁线路优化等。其实这些都不是主要原因，这些利好因素早就被市场消化了。燕郊房价反弹的原因就是原来跌多了。

和燕郊情况类似的，还有厦门。2017年和2018年，厦门二手房均价大约下跌了20%。今年开春以后，价格也有所反弹回升。从厦门链家二手房均价上已经有所体现，以前都是跌，目前是37839元/平米，环比上月上涨了4.64%。

根据最新的调查结果显示，厦门目前已经有多家银行房贷政策出现了松动，房贷已结清的二套房可按照首套利率执行，也就是说，如果名下有1套房但是贷款已经结清了，那么再买的话就可以按照基准利率执行。

下图是上海的二手房交易量也有所回升。

经过了2018年的低迷，上海的楼市好像开始反弹了，2019年1月份成交是1.6万套，2月份数据还没出来，但应该也不会差到哪里去。

但如果有经验的朋友肯定知道，每年三四月份，本来就是楼市的小阳春，单单把这几个城市拉出来说整体楼市回暖了，说服力不够。

而且原来一二线楼市调整幅度比较大，再加上去年底，央行开始降准大放水，在这种预期下，开春以后二手房成交反弹也在情理之中。

现在的问题是这种反弹能持续多久？

影响房价最根本的还是供需两端。经过将近三年的楼市调控，如今全国楼市供给是暂时没问题的，随着今年许多城市限价放开，开发商推盘的力度也会加大。而且许多一二线城市还会推出类似人才房、共有产权房等政策性住房 ，整个市场各种层次的房子供应是充足的。

接下去关键要看楼市需求。真正的楼市需求是要符合两个条件的：第一是有需要，第二是买得起。光有需要，但没钱也白搭。我们经常说楼市需求有投资性需求和刚需。

2015年国家鼓励去库存的时候，就是在增加需求方面做文章。一方面放水，鼓励银行放贷，另一方面全面放开限购，这样原来炒不起房和买不起房的人，都具备了炒房或买房的条件，需求一下子就爆发了。房价能不涨吗？

毫无疑问，2015年这波楼市牛市，主要是由投资性需求支撑的，所以只要一打压投机需求，楼市上涨动力就衰竭了一大半。所以今年房价涨不涨，就要看国家楼市调控是否会放开。

从目前国家政策基调看，房住不炒的底线是不会破的，这是最高元首定下的规矩，目前还没有哪个城市敢唱反调。因为现在经济下行压力比较大，所以高层还是放了一道口子，允许各个城市根据自己的实际情况，对楼市调控适当微调，美其名曰“因城施策”。

但这种因城施策到底有多大的威力，就要看地方的胆子有多大了，现在上面问责力度很大，估计还没有哪个城市敢公然全面放开限购。所谓的人才引进，对刺激楼市作用还是不大。

调控这几年已经充分说明，真正有能力买房的刚需是很有限的。前几年已经把这部分刚需都透支光了，新的刚需能够维持住楼市不大幅下跌已经不错了，指望刚需拉升房价是不可能的。楼市小阳春，就像淘宝双11火一下，再而衰，三而竭。

这两年高层一直在做的努力是要脱虚入实，要把社会沉淀资金，赶到实体经济中去。现在这种努力已经初见成效，虽然经济下滑压力还有，但至少高层认为大方向是没错的。

最近股市反弹进入技术性牛市，就是市场已经预期实体经济最坏的情况已经过去了，企业的整体盈利会恢复。现在国家又是减税，又是鼓励普惠金融，又是搞科创板，都是要尽最大力把实体挽救起来。而且毛衣站缓和，出口就能稳住，经济托底就多了一份底气，不到迫不得已，国家不会再把房地产这个夜壶拿出来了。只要房地产能保持平稳，高层就不会再给楼市什么特殊照顾。

所以现在还没有买房的朋友不要慌，今年还有足够的时间上车，而且下半年房贷利率还会下降，千万不要被中介一忽悠，就自乱阵脚，更好的时机还在后面。