刚需，改善性与投资性购房，未来救楼市时是否该加以区别对待？

房地产对经济影响力之大无人不晓。房地产如果不好，经济可能也不会太好，但反过来情况就不一定了，房地产好了，经济不一定也好。与房地产所处周期息息相关。经过30年的高速发展之后，房地产行业的周期，不论是从价格还是从数量来看，都已经处在周期的末端。需求结构已经不支持房地产再维持高速发展。

从人均居住面积的情况来看，已经不存在供应不足的问题，从需求端来看，人们对房产需求大概可以归结为刚需，改善性需求和投资性需求。随着结婚人口不断的下降，刚需性住房需求不断萎缩。经济下行期间，随着收入起伏不定，改善性需求不畅。投资性需求随经济大趋势而动，制约因素更多。房子难变现是投资性需求不畅的重要困扰因素。

房地产交易限制，在上升的趋势里，它会让价格上升的更慢，同样的，在下跌的趋势里，它也会让下跌的速度更慢。若完全交由市场决定，采用完全彻底的市场化机制，那当下房价或将下跌更快。

美国百分之五高利率水平下，其经济未见崩盘。我们国家百分之二低利率水平下，经济未见强复苏。中美利差之大，致使资本流向利率水平更高的美国。看重短期收益的投机资金，百分之三的利差足以驱动其在国际间进行套利。

我们在降息降准，但是市场上看起来钱不多，资产价格没有涨，去年我们顺差超过八千亿美元，直接利用外资一千八百多亿美元，我们的外汇储备规模未见大幅增加，足以见得投机资金在借助各种渠道套利，均流走了。

美联储与发达国家间进行了大规模的货币互换，由于有美联储的间接托底，西方国家的压力都大幅减轻。我们国家要熬的时间可能会更长。当下防风险是政策考量的根本出发点。降低首套房或者至多二套房以内的存量房贷利率水平，这样可以降低家庭的还贷压力，也可以促进消费。

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