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现在接手的每一个案件，复杂也好，简单也罢，我都要求助理必须先整理一份事实经过，它大概张这个样子：

事实经过
2013.8.XX 涉案房屋设定抵押
2016.3.XX
1、签订买卖定金协议书
（总价款XXX万元，税费乙方承担，贷款方式商业贷款，首付款支付不低于XX万，当天支付定金X万，并当天签署定金托管协议约定以资金托管方式支付XX万）
当天支付定金X万，卖方出具收条
2、签订购房合同
（出卖人应当在2016年7月XX日前办理抵押注销手续；定金X万直接支付给出卖人；银行贷款XXX万元；合同签订之日起XX日内过户）
3、签订补充协议
（定金：第一笔2016年3月XX日X万自行支付，第二笔2016年4月X日XX万理房通托管；卖方于2016年7月XX日前向贷款机构提交还清贷款申请，最迟2016年8月XX日办理完解押手续；评估：收到中介通知后X日内配合评估；首付款：乙方在甲方还贷前X个工作日内把XXX万通过理房通支付给甲方；乙方批贷后XX个工作日，以朝阳建委网上预约时间为准双方共同办理过户手续）
4、签订定金托管协议
2016.3.XX 买方支付中介费XXXXXX元
2016.4.X 买方将XX万存入理房通
2016.4.X 房屋核验通过，卖方收到定金XX万元
2016.4.XX 中介通知评估
2016.4.XX 卖方签了网签合同，草签
2016.4.XX 买方签了网签合同，草签
（贷款金额XXX万）
2016.4.XX 网签合同生成
2016.7.X 卖方表示要签《房款支付安心承诺书》，要求链家垫资，房主提到房价涨了，觉得卖亏了（录音 20160707）
2016.7.XX 卖方表示不卖了，同时让中介帮忙一房二卖，介绍新客户给卖方，中介不同意（录音20160711）
2016.7.XX 中介表示：卖方同意让买方贷款XXX万，前提是要马上把XXX万直接给卖方，买方不同意（录音20160719）
2016.7.XX 中介表示：卖方要求买方自行交付方式支付XXX万，中介让卖方提供银行卡密码，卖方又反悔。买方表示要按合同走。（录音20160720）
2016.7.XX 中介表示：卖方自己解押，但要求买方直接支付XXX万，剩余XXX万走理房通。买方不同意。（截图20160721，录音20160721）
2016.7.XX 中介通知双方于2016年7月XX日做理房通监管
2016.7.XX 买方将XXX万存入理房通，卖方未出现
2016.7.XX 卖方还清银行贷款
2016.8.XX 约定8月XX号卖方取房本，当天下午双方银行理房通面签、评估
2016.8.XX 卖方办理了解押手续
买方如约到达约定地点链家总部办理面签，卖方不去
2016.8.XX 中介向卖方发催告函（顺丰）
2016.8.XX 卖方收到催告函
2016.8.XX 催告函8月XX日，催告买方支付首付款
2016.8.XX 买方得知卖方已经将涉案房屋重新出售在Q房网及21世纪
2016.9.X 卖方发送解除通知书
为保护隐私，隐去相关细节。

什么是事实经过？

事实经过，就是律师结合当事人的陈述、相关证据，按照一定逻辑整理的案情演变过程。

为什么要整理事实经过？

整理事实经过有几重好处：

对案件进行梳理

整理事实经过的过程，是律师可以对案件的整个发展进行梳理，了解案件的相关细节。

便于律师对案件进行回顾

案件从接手到开庭，中介可能要好几个月，时间一长，律师难免会遗忘案件的一些细节，如果每次都从头把卷宗过一遍，显然没有效率。整理了事实经过后，只要把事实经过审查一遍，整个案件过程就可以回忆起来。

给当事人展示工作的好方法

以前的文章里我讲过，在当事人眼里，律师的工作就是庭上动动嘴巴，客户总看不见律师的付出，整理事实经过，说明律师仔细研究了客户的资料，是一种以有形可见的方法展示工作成果的好机会。

便于庭审时答复法庭询问

如果没有整理事实经过，在法庭上，法官询问案件细节，临时去卷宗材料中寻找结果，一来耽误时间，二来慌慌张张容易打乱自己的节奏。

怎么整理事实经过

整理事实经过不是简单的记录流水账，事实经过的整理需把握以下几个要素：

紧扣核心要素

整理事实经过，目的之一在于可以一目了然的掌握案件发展过程，应对法官对事实的询问。所以，整个事实过程不需要完完全全copy到事实经过上，你只需要回想一下平时法官在法庭上都询问哪些问题，然后把这些问题对应的结果作为核心要素提炼出来进行整理即可。以房屋买卖为例，核心要素包括：签约主体、签约时间、房屋位置、性质、面积、总价款、款项支付的时间及方式、违约责任的约定、合同履行进展以及违约情况。

紧扣诉讼请求和答辩理由

律师整理的事实经过，应当与诉讼请求或答辩理由向结合。比如某个房屋买卖案件，律师代理买方主张继续履行合同得到房屋并追究卖方违约责任。那么在事实经过中要体现：

• 合同签订的情况，以对应双方存在合法有效的合同约定。
• 买方已约履行合同的情况，比如什么时间什么方式支付了多少购房款项，以对应买方是依约履行合同不存在任何过错。
• 卖方违约的情况。比如卖方什么时间什么方式表示不履行合同或者根绝合同约定应当在某个时间点履行某项义务，而卖方没有履行。
• 合同具备继续履行的情况。比如房屋上抵押查封在什么时间点已经清除干净。比如买方在什么时间点开具了存款证明，以证明具备全款支付剩余购房款的能力。
• 买方实际损失的情况。违约金以实际损失为基础，那么在事实经过中，也要体现买方的实际损失，比如因卖方迟延交房，买方从何时到现在一直租房居住，产生损失多少钱。

前面的事实经过整理存在哪些问题？

未记录房屋的情况

房屋的坐落位置、面积、朝向、登记的产权人情况（单独所有or共同所有）没有进行记录，庭审中如果法官询问，律师还得在卷宗中找房产证的复印件，如果客户没有房产证复印件，还得去合同中寻找相关的条款，如果合同中没有对应的记载，还需要跟当事人核实，一个简单的问题被人为的复杂化了。

未体现买方损失的情况

因卖方迟延交付房屋，买方已经开始在外租房，租赁期限、租金多少等情况应当在事实经过中体现。

定金合同的情况不必放入事实经过。

本案是一个房屋买卖合同纠纷，而非定金合同纠纷，双方已经签订了房屋买卖合同及补充协议，定金协议已经履行完毕，况且定金协议中关于定金的约定在补充协议中已经进行了变更，事实经过中完全没有必要再体现。

录音记录没必要都放在事实经过中

录音并未全部作为证据提交，录音中的协商过程不必计入事实经过中，只需体现录音中核心的两个点即可：一个是卖方觉得买亏了，展示了卖方违约的动机，另一个是卖方明确表示不履行合同，构成根本性违约。

排版还需更美观

排版还需更美观，结构性更强，才能让人一目了然。

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