关于房价我的一些小思考
其实对京津等地近两年的房价，我了解得不太多，只从水木论坛上知道房价在2015、2016年上涨比较厉害，也听说过有个什么“930”新政。昨天微信聊完了后，我想还是需要有相对详实的了解，才好发言。今天出差来到乡下，晚上有时间，我坐着上网查询后思考了一下，把我的思路稍微整理一下（因为北京楼市可以说是全国大城市的楼市风向标，所以下面的内容我把北京和天津的楼市结合来看）：
一、 著名的几个楼市政策
最近两年，关于北京楼市，有2个著名的政策，分别是2016年的“930”新政和2017年的“317”新政，还有天津的周边地区也对应出了限购政策，分别简单看下：
（一）“9.30”新政
这个政策是2016年9月30日出台的，所以我把它叫做“930”新政。新政策的核心内容如下：1购买首套普通住房，首付不低于35%（旧政策是30%）；买首套非普通住宅，首付比例不低于40%（旧政策也是30%）2买第二套房子，认房不认贷，只要名下有住房，无论是否有贷款，买普通住房，首付比例50%；买非普通住房，首付比例70%。3加大住宅用地供应，“控地价、限房价”，保证套型建筑面积90平米以下住房面积占比不低于70%。
这里我们注意一下，北京“9.30”新政是一个 限购政策。
同一时间，天津也出了个限购政策
9月30日，天津市政府下发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），并将于10月1日起实施。《实施意见》规定，本市将实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策。即在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。
（二）北京“3.17”新政和天津对应政策
2017年3月17日下午，北京出台最新限购令——“认房又认贷”，二套房首付比例提高至60%；
与“9.30”新政相比，主要有如下变化
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对应时间节点，天津2017年4月限也出了个限购政策
2017年4月1日，天津出台买房限购政策，该政策买房限购主要针对外地户籍居民。外地户籍居民在天津购买一套以上住房的不能在滨海新区以外的地方购买住房。
1、天津非本市户籍买房限购政策
天津暂停外地人购买滨海新区除外的商品房及二手住房。
（1）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；
（2）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；
（3）拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士。
2、天津非本市户籍买房政策
（1）提供在天津市3年连续缴纳2年以上社会保险和个人所得税证明；
（2）补缴社会保险和个人所得税不能成为购房有效凭证。
（3）天津本市户籍买房限购政策
天津本市户籍家庭不限购，但限贷，每个家庭或个人限贷2套住房，2套以上住房不得贷款购买住房。
（三）北京2017年7月楼市政策
北京市住建委、市发改委等部门联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿，再次出台租房新政，规定租住公租房可落户。
17号下午，北京市住建委、市发改委等部门联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿，再次出台租房新政，规定租住公租房可落户。
新政包括以下几方面：
1.符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育!
2.非京籍家庭，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续!
3.租房合同期内不许随意涨租金。
4.租金最好按月收取。
5.合同终止后3个工作日内房主就应退回押金。
6.出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。
7.房东在租赁期间出售住房的，承租人享有优先购买权。
8.租赁期间房屋若买卖继承赠与，不影响租赁合同效力。
9.打击二房东。租户不得擅自转租、合租。
经初步查询，天津在2017年4月后没有和租房相关的新政策。
二、 最近两年京津房价整体走势
刚才看完政策，我们回过头来看过去2年的京、津房价走势
北京走势
北京2016年房价走势
数据来源 ：https://www.anjuke.com/fangjia/beijing2016/
北京2017年房价走势
数据来源 ：https://www.anjuke.com/fangjia/ beijing2017/
天津走势
天津2016年房价走势
数据来源 ：https://www.anjuke.com/fangjia/tianjin2016/
天津2017年房价走势
数据来源 ：https://www.anjuke.com/fangjia/tianjin2017/
观察上面整体走势，结合刚才提到的几个楼市政策，初步印象得到以下三点：
1、 北京和天津的房价整体明显上涨都发生在2016年9月后，这和京、津“9.30”新政的实施时间点是吻合的
2、 北京房价在2017年3月后出现明显下跌，天津房价在2017年5月后持续下跌，这和北京“3.17”新政和天津4月份的限购政策的时间点也是基本吻合的。
3、 北京房价从2017年3月跌倒了2017年7月，7月后房价又回调并保持在较高位置，这和7月北京出了租房政策的时间点也基本吻合。
三、一些疑问
再进一步思考，觉得很奇怪，有 3个疑问
1、 为什么2016年9月的政策明明是限购，但京津两地的房价却都上涨了？
2、 为什么在3，4月，两地又出了进一步限购政策，房价却是下跌了？
3、 为什么北京在2017年7月进一步推出租房政策后，房价却有个小高潮？
结合我在一些论坛上看到的一些观点，按以上3个疑问的顺序，我的理解是
1、 关于第1个疑问，两地在2016年9月出的政策，给出了限购的明确信号，但条件又不是最严格，这样导致有刚性购房需求的人出现了一定的“购买恐慌”，反而刺激了购买欲望，所以房价反而上涨了。
2、 第2个疑问，在3，4月，两地又出了进一步限购政策，条件进一步卡严，在购买需求释放了一部分的基础上，更严的政策可能也让人更加相信了国家有调控楼市的决心，房价于是开始下跌。特别是天津，4月出的政策是主要这对非天津籍户口（即使有缴纳社保等记录）购买了1套房以上的，只能在滨海新区买房，这个限制得比较严，很大程度限制了炒房空间。
3、 第3个疑问，北京在2017年7月推出租房政策后房价却上涨，我很难理解。可能这个政策与大家期望的完全的“租购同权”还有差距，比如租房可按学区就学的具体实施办法没有配套，租户不得擅自转租、合租等条款，某种程度又刺激了购房欲望。
四、一些总结
联系以上的思考和我逛水木论坛见到的一些观点，有一些小总结：
1、国家和当地政府的楼市限购政策真的会影响房价走势。
2、限购政策不一定就会带来房价下跌。这个具体政策的条款限制以及购买人群的心态有关。
3、从天津目前的房价走势和出台的政策看，除非有新政策出来，天津的房价可能还会持续跌一段时间（特别是二手房，限购后指向能买的地方是滨海新区）。
那（1）房价会一直跌吗？
我记得水木论坛上有人说过，国家调控楼市，目的不是房价下跌，而是使房价趋于合理水平，避免出现大起大落。也就是昨天我理解的，如果房价持续跌的太凶，政策也会适时调整。
（2）什么是合理水平？
我又记得水木论坛上有人说过，合理水平可能就是9.30新政出台前的房价水平
具体看你们看的房子，在天津的张贵庄，近2年该区域的均价走势如下：
张贵庄2016
张贵庄2017
注意:由于作图坐标的原因，上面的图看着跌得挺陡，其实从5月到现在，这个区域7个月时间跌了2000多元。
目前这区域房价平均大概在2.3W左右，如果水木论坛上的人猜测的9.30新政出台前的房价可能是合理区间正确的话，那这一区域可能是1.86万左右（还有本着房价不大起大落的原则，我觉得也不会比1.86万低太多）。具体到你们看的这套房子目前是2.17万，离这个均价好像也不太远。
五、关于近期的宏观政策
12月8日中央政治局会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，住房制度改革或意味着租赁市场的发展会受到重视，同时对于住房开发和销售等方面可能有新调整。
我觉得这个政策是要继续调控楼市的信号。
有人形容过去几年（特别是15、16年）的房价上涨为“涨价去库存”（相关的内容有文章介绍：https://zhuanlan.zhihu.com/p/29432824），而12月份“加快住房制度改革和长效机制建设”，似乎是会增加供给。可以预期，如果长效机制落地实施，房价会趋于平稳。但这个机制在2018年是否就能够建立完成并实施呢？不知道了…
六、一些个人建议：
1、多关注天津本地的楼市政策出台情况，特别是
（1）留意租房政策，参考北京的情况，这个政策也会影响房价，甚至可能是上涨。
（2）留意天津是否对外地户籍人口购房的限制有松动，我理解的是天津的房外地户籍人口购买需求挺大。
2、总体来说，你们现在关注的房子，我觉得可能还有一点跌的空间，估计也不会太大。如果现在价格可以接受的话，拿下也可以，毕竟房贷压力不是很大，而且如果不是投资目的的话，作为自住房其实对房价行情变化不是很敏感。另一方面，如果不是有很多人在抢这个房子的话，我觉得再持续关注、稍微等等也行。
以上可能有很多理解错误之处，仅为建议
最后，楼市真的太复杂，伤脑袋啊。
