锦说定投(五十七)房地产投资，收益从哪儿来？

房地产的投资价值

从海外成熟市场的家庭资产配置来看，房地产也是家庭占比很大的一类资产，在家庭资产中占比能达到30%。

这个比例在国内家庭占比更高，目前国内普通家庭70%的资产都在房产上。

未来国内房产在家庭资产中比例会逐渐降低，金融资产比例会提高，像海外靠拢。不过最后房地产比例还是会很高的。

介绍过作为普通家庭，能跑赢通货膨胀的三类资产：

优质的股票资产。比如说优秀的宽基指数、优秀行业指数（消费、医药、科技），还有优秀的主动基金；

一二线城市优质地段的房地产；

人力资产，也就是我们自己。

比如，我们为啥要让小孩子好好学习呢？

其实很大一个原因就是，一个好学历可以显著提高人力资产的现金流，也就是工资收入。

所以，除了优质的股票资产和人力资产，优质的房地产也是值得考虑的一个资产大类。

房地产投资VS股票投资

那房地产投资和股票资产投资有啥区别呢？

任何一个资产，投资都会有一个收益的根本来源。

股票投资虽然有各种不同的投资策略，但股票这类资产，最根本的收益来源，是股票背后上市公司的盈利。

「买股票就是买公司」。

上市公司长期赚钱，股票投资才有赚钱的基础。想通过股票长期赚钱，就得买长期赚钱公司的股票。

同样的道理，房地产这类资产，穿透到最根本的收益来源，是生活在这个地区的人们。

大家看新闻、短视频，会刷到一些「鬼城」。

这些鬼城很多都是因为当初发现了一些资源，全国各地的人就聚集到了这里。但资源开采完之后，人就逐渐走了，留下很多空旷的房子。

类似的城市和房子很多，但是很明显并不具备投资价值。

房子本身是不值钱的，值钱的是生活在这个地区的人们。

如果一个地区，人口越来越多、人均收入也越来越高，这个地区就会有活力，最后这个地区的房地产收益也会不错。

这是投资房地产的一个核心。

三大城市群的特征

那么，人口净流入的地区有哪些呢？

其实，国内人口净流入的地区也不太多。

主要是三个地区，第一个是京津冀地区，第二个是长三角地区，第三个是珠三角，这三个地区是人口净流入最多的地方。

虽然这三个地区都是人口净流入，但是他们的特点不太一样。

北京地区的平均学历最高，流入的人口平均学历也最高。

我们通常说的人口红利，有一种红利叫工程师红利，北京地区就是工程师红利。

因为高校多，很多人考到北京，毕业之后就留在北京工作生活了，所以平均学历最高。

珠三角地区是流入人口最年轻。

深圳是一个没有太多老人的城市，去深圳的时候，路上走的都是很年轻的小伙子小姑娘，没有太多老人。北京公园有很多大爷大妈这种情况，在深圳就很少见。

长三角是人口和学历都很平均。

包括像上海，杭州，苏州，南京这些大圈子，流入的人口整体的年龄学历，都是比较均匀的，既有年轻人也有高学历的。

这就是目前人口流入最多的三个城市群。

除此之外，还会有一些省会城市，可以吸引自己省内周边这些城市人口聚集过来。

比如成都、重庆、武汉、西安、郑州这些城市，都是可以聚集自己周边的人口，也是人口净流入的。

这些地区房地产的长期增值速度，也会超过其他地区。

原因就在于人：人口净流入，人均可支配收入增长快，这样的地区，房地产价格增速也会快一些。

而人口净流出的地区，如果非常严重，就会变成鬼城。

房地产的投资特征

另外，即便是选择好了城市，房地产在交易上跟股票资产也不一样。

房地产交易成本高。

房地产交易成本远远超过股票和股票基金。买卖一次，花费的时间成本、费税成本都比较高。

所以房地产天然是一类需要长期持有型的资产。

房地产流动性不太好，「捡漏」的机会会更多。

房地产流动性不太好，如果有的业主急于成交，就有可能给出一个非常便宜的价格，这是股票投资里很少遇到的。

股票很少有捡漏的机会，除非是出现短期的恐慌性下跌，例如2018年底和2020年3月份的暴跌。

房地产高度非标准化，信息不透明。

房地产投资，只要愿意多收集信息，就比别人有优势。

即便是同一个区、同一个街道的房子，投资价值都有很大差别，价格也会有很大差别。

有的价格可以谈，有的不能谈，但是这些信息并不是一开始就公开透明的。

所以，投资房地产，选择好城市和好地段之后，尽可能广泛地收集所在地区的房子信息，这样找到便宜好房子的机会也会更高。