房价上涨？只看这三个因素就够了。
在房价的上涨面前，我们的任何安居梦都是苍白无力的。不仅仅是有一种刚需叫住丈母娘让你买房，更是对人们财富的渴望。
改开以来，财富短时间被创造，短时间被分配，人们的价值观又在短时间被重塑。房子突然成了突破阶层的重要砝码。
房子：臣妾做不到啊。
不管有没有准备好，时针已经转到了2018年，限售、限价、限购等大戏和抢人大战一起火热上映，神仙打架，凡人遭殃。到底该怎么办？买不买？To be or not be,It's a question.
先说结论：刚需必须买房。但大概率不是现在。
别告诉我房价永远涨。
让我们来分析一下，命运要掌握在自己手里。不能人云亦云，更不能在趋势来之前，还固步自封，那样只会被时代的大潮击得粉碎。
房子对于炒房团投资客来说只是一个获取利润的商品，但对于刚需来说赋予了更深刻的内涵：家。万家灯火时，带着一身凌冽寒风或满身烟火回到温馨的港湾，把苟且关在外面，与家人坐在橘黄色的灯光下，被你的这个小世界温柔以待，这就是所想要的稳稳的幸福。这就是房子的附加价值，而不是表面的钢筋水泥。
房价上涨？只看这三个因素就够了。
一、长期看人口
买房是投资城市的未来。
国家统计局发布的《2017年国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年末，中国大陆总人口逾13.9亿人，其中城镇常住人口81347万人，占总人口比重(常住人口城镇化率)为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。
这个数字距离发达国家80%的平均水平仍有很大差距，这也意味着城镇化还有巨大的潜力。
另外，“十三五”规划纲要提出，到2020年，中国常住人口城镇化率要达到60%。联合国开发计划署此前也预测，2030年中国城镇化水平将达到70%，届时中国城市人口总数将超过10亿。
所以主动或被动的城镇化，是大多数人或者后代要面临的最终选择。
而城市，意味着更细的分工，更多的岗位和更高的社会效益。对个人而言，也意味着享受着更多的资源。优质的医疗教育资源就这么多，优秀的人就那么多，这个圈子有的人进来，就有的人要离开。习大大也讲了，当前的主要矛盾是不平衡不充分与人民对美好生活向往之间的矛盾。对生活的焦虑会促使人民通过买房，并通过房子的附加值来享受更好的资源。
但不同城市的城镇化进程不一样，近年的发展政策不一样，具体情况又要具体考虑。比如说，北京正在疏解非首都功能，控制人口规模。长三角城市群，粤港澳大湾区，成渝双城记，一带一路，城市群，政策不一样，定位不一样，未来的发展也不一样，但马太效应却是实实在在的。就看抢人大战会如何尘埃落定。从十几年甚至几十年这个纬度来看，早买比晚买好，仅限人口流入的大城市。这说的就是长期看人口。看城市的流入人口。
老龄化社会的今天，人口红利已经基本过去。时间精力有限，给大家一组粗略的数据，1985年人口出生率为21‰，1990年为21‰，1995年为17‰，2000年为14‰，2005年为12‰，2010年为12‰，2015年为12‰。将来面临的问题似乎：谁来接盘？
二、中期看土地。
不同城市的土地储备不一样，计划供地不一样，三至五年，进入市场的房子不一样。供给端的变化影响未来几年的房地产市场。具体要数据查看市政府的规划一类的。看这个数据的时候一定要看政府共有产权房、租赁房等供给量和近几年常住人口增加情况，这是影响房地产市场的重要因素。这个因素因城不一样，不做分析，大家可以看政府统计数据。
三、短期看金融。
从房地产历史来看，走势与金融政策高度相关，与调控周期高度相关。房市也要遵循市场规律，而违背了市场规律，干预过多，一旦放开，就开始报复性上涨；由于房地产市场链条太长，政策具有一定的滞后性，要调控时发现已经晚了，又出现了用力过猛的现象。我没有收集过相关数据，但网络上有好多这样的论据。由于郭嘉发展太快，加上转型中的经济结构和当年的x万亿计划，导致了当下的房地产市场和供给侧改革。
去年《政府工作报告》提出“守住金融安全的底线”，此后央会更是多次强调“要高度重视防控金融风险”。十九大报告更将“防范化解风险”列为“三大攻坚战”之首，并明确“重点是防控金融风险”。作为一个外行，都知道了“灰犀牛”“去杠杆”“金融风险”，今年的三大战役之一就是防金融风险，当前金融政策可知一斑。
金融市场大家都是用脚投票的，如果没有可观的利润，那么短时间内遇冷下跌都是显而易见的。加上现在的限售政策，锁死流动性，这个时候买房也是不划算的。这就是说短期看金融。
房价也是看供需的。
记得有这么一个栗子：为什么粮食作为生活必需品，价格很平稳？因为郭嘉手中有大量的粮食，市场缺了就开仓放粮进市场，市场多了就收进粮仓，这样从供给和需求两端入手，达到了一个动态的平衡状态。
但楼市这个系统太过复杂。就像某经济学家建议春节通过火车票涨价来筛选回家的人一样，实证经济学的角度来说是对的，但规范经济学来说就是错的(大概也许好像是这样的)，没有认识到房子、春节的车票其实都是生活的必需品，不能用奢侈品的眼光，用涨价的手段来筛选真正需要的人。
现在郭嘉正在做的工作就是从供需两端入手，多种主体土地入市，探索解决政府土地财政的问题，增大土地的供给量。探索共有产权房、租赁房制度，把房子握在手里，见机调节市场。要深刻“房住不炒”这句话的内涵，要相信郭嘉和政府。
同时，还需要指出的是，在上海、南京、长沙、成都等城市，因为限售限价带来的一二手房价格倒挂现象，出台了摇号政策。而参与摇号带来的时间成本也是不可忽视的重要成本。
还有一个问题，是让钱在你手里贬值，还是让债务在你手里贬值的问题。当然前提是要健康的债务。过度债务只会让自己陷入过度危险。
再说房产税，这是今年两会很热的话题，预计明天两会会进入立法渠道。个人拙见，房产税出台后一线和强二线房价短期跌或横盘，三线以下有可能是一地鸡毛。
当然，房市也是个非常复杂的市场体系，加上流动性较弱，一些政策有很强的滞后性，具体问题还要具体分析。
最后，再说结论，对优质资源需求十分迫切的刚需必须买，但不是现在。
最近太累了，宝宝们晚安。
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