城里的房子-02-决定城市房价的八大要素

2019-02-15 本文已影响10人 f5cbc22a4a57

这部分关于城市房价的八大要素的分析，尤其是有关城市规模、人口流入、上市公司数量以及服务业占比等这些因素都是我之前所想不到的。看来有机会还是要多接触一些这方面的知识点，有助于自己更全面地理解一些事物或现象。

☘ 常见的已知要素：

1，城市规模（以地区国内生产总值，计GDP总量或人口总量为衡量标准）：城市规模就是其资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标

2，人口流入：城市外来人口越多，房价也就越高（北上广深，珠三角的佛山、东莞和中山）

3，人均收入（以职工平均收入水平为参考）

4，土地供应情况

☘ 不常见的关键要素：

5，儿童数量增速（学区房）

6，上市公司数量：这是当地经济活力的重要指标（2017年A股新上市最多的：广东、浙江、江苏、上海、北京、福建、山东和湖南）

7，财政收入：中国经济统计结果不一定准确，但财政收支的数据很靠谱，经济好的城市，财政状况也很好（如：上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建）；财政赤字的省市容易卖地，所以房价增长潜力易打折扣。

8，服务业占比（城市经济中第三产业的比重）：服务业主导的城市，发展潜力大，具有对抗经济下行的特性。

🌸根据上面的八大要素，对城市的潜力进行判断：

-- 在城市化推进过程中，很多二三线城市在人口竞争中也会取得一席之地，比如杭州、程度、郑州、武汉等城市，大概率会形成地区性的中心城市；

-- 而长三角、珠三角的一些中小城市如东莞、佛山等，因其地区优势和工业基础，也有潜力发展成有特色的大中城市。

🌸不是所有的城市房产都有投资价值：

-- 胡焕庸线：从中国东北边境的黑龙江省河市，一直延伸到中国西南边境的云南省腾冲市，大致划分出了中国人口在区域上的分布，体现了中国人口东南和西贝的分布区域之悬殊差异。

-- 从1935年胡焕庸提出这条分割线以来，两侧的人口比例几乎不变：东南侧土地面积占陆地面积的 36%，居住着全国 96% 的人口；而西北侧土地 64%，人口 4% ==》东南侧的人口密度，是西北侧的 42 倍；所以西北侧的城市投资价值不大。

🌸 投资是多方面的，除了房地产，还有理财、基金等。