超强限购、共有产权、租售同权，这么多概念下还能投资房产吗？

文／沐丞

（图片来自网络）

这一年多的时间里关于房产投资想必大家都听到了不少新概念，各种限购政策、共有产权、租售同权等等，这和国家调控房价必不可分，在“房子是住的不是炒的”思想指导下，我们是否还能投资房产？

限购政策比较好理解，简单来说就是提高购买的门槛，增加持有成本，从而减少炒房者的投资行为。比如常见的有贷款利率的上浮，原来首套房可以在基准利率的基础上打折，现在不仅没有折扣还要上浮5%，二套房则上涨更多。还有就是首付比例的上涨，原来首套房只要两成首付，二套房四成首付，现在变成首套房三成首付，二套房七成首付。这样的举措都大大提升了购房成本。

除此之外对于购房的资格上也做了各种限制，比如对在房产所在地缴纳社保的年限提升，有的直接从两年提升到五年，对于个人和家庭名下的房产套数也做了限制，这样对于外地的投资客来说就比较难，就算是养房票成本也会提高很多。最后再配合上银行的惜贷、严格审查、延迟放款等措施，让以投资为目的的买房变得越来越难。

而且除了限购还有限售，比如买了房产5年之内不能出售，或者大幅提升各种税费，这样就再次打击了投资房产的积极性。

上面的限购和限售组合出击虽然有成效，但是成效并没有想象中的那样明显，甚至有时会误伤刚需型购房者或者改善型购房者。而且很多时候都是上有政策下有对策，总是有人可以钻到政策的漏洞，国家也意识到除非真正解决了刚需型住房者的购房需求，一旦没有刚需型住房者强烈的购房需求，买的人大幅减少，房子自然也就炒不起来了。于是，所谓的共有产权、租售同权、长租公寓这些概念应运而生。

刚需型购房者的最大需求就是钱少或者还贷能力弱，但是又想居者有其屋，有稳定和相对好的居住环境，还要有学位供子女上学，如果有方式能满足这些需求那么就能极大减少刚需型购房者。

那我们就来看看各种房改的概念是否可以真正解决问题。

共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

共有产权住房，是由政府提供政策支持，建设单位开发建设，销售价参照（或略低于）同期、同地段、同品质普通商品住房价格，限定使用和处分权利，实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。

对于支付能力有限的购房人，可根据自身情况购买住房的部分产权，实现稳定居住；而后，随着收入的提高、财富的积累，购房人可逐步增购产权，直至最终完全占有产权。当然，在购房人未取得住房的全部产权之前，房子仍处于个人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构共有的状态。

可以这样举个例子，假如以一套价值500万的房产为例，按照普通自有产权的商品住房方式来购买，那么就意味着要至少支付150万的现金，再贷款350万，这对于很多家庭是无力承受的。但是假如是共有产权，政府和个人都是50%，这就意味着个人只需要支付75万的首付，再贷款175万就能住进这500万的房产，还可以使用学位、落户等。后面等家庭的收入增长，可以再将政府手中的产权以当时的周边商品房的价格回购。很显然这样的做法能很大程度上解决刚需型购房者想要自己的房子，使用学位、落户等需求，虽然说不是完全拥有完整的房子，但是政府毕竟不需要使用房子，所以不存在被房东赶来赶去、涨房租的情况。

但是我们也要意识到肯定不是任何人都可以申请购买公有产权房，首先肯定也是要在当地工作了一定年限，有稳定工作或者户口，收入、家庭构成、年龄、工作性质等都有相关要求，家庭名下肯定不曾有房产，如果申请的人数多，可能也是需要抽签和排队。

尽管房子可以以一个相对比较低的成本拥有使用权，在大多数情况下已经满足需求，但是在转让、出售、抵押等环节上也会有严格限制。比如至少要持有5年，而且要获得全部产权才可以出售，也就是说5年之后你若是想出售，需要按照5年后的价格把政府手中持有的产权比例全部回购，自己获得百分之百的产权之后才能出售给他人。这个措施也是为了有人利用政策漏洞，以较低的成本获得共有产权房再出售的情况，不过也十分可能出现的情况是房价的上涨超过了自己家庭收入的上涨，几年之后很难拿出一笔钱来回购政府手中的产权，最终变成终身共有产权。

租售同权即租购同权，以广州为例来说，该政策为广州租房新政，是指凡是具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，都可由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

单从这个定义来看，所谓的“同权”仅仅是表现在子女读书的权利上。原先自己的子女要读书，就要在学区附近买学区房或者学位房，现在租一个房子即可就近入学。这无疑是让很多天价学区房降温的政策，对于很多买不起学位房的家庭可以采取租房来解决子女上学问题。但是我们也可以看到这个政策同样有很多限制，比如人才绿卡、符合积分入学条件、无自有产权等。也即你在广州周边工作，然后为了让子女念个好学校就去附近租个房子，这样是不行的；如果你在广州有了房子，但是没有学位房，也想去好学校附近租个房子，这样还是不行。

从房东的角度来说呢？如果把房子租给了你，你具备享受“租售同权”，但是把我房子的学位占了怎么办？那对不起，我只能提升房租了，甚至租房合同上要跟你签额外的条款。如果不占用我的学位，那么因为租我的房子，你的子女就能上好学校，我也是同样要上涨房租。所以，如果政策真的落地执行，学区房的房租上涨肯定是显而易见的。

我们可以看到限购政策是为了遏制房价的上涨，尽可能减少投机炒房者进入房市；共有产权是为了解决收入较低人群的刚需购房需求；租售同权则是为了解决租房者的子女读书问题，可以降低学位房的炒作。包括还有房地产企业推出的长租公寓，可以让暂时买不起房的人群先长期租房，拥有一个稳定的居住环境等。这些组合拳在一定程度上可以缓解放假上涨、刚需购房者的压力，但是目前来看受益者还是比较小的人群，短时间内无法根本解决中国的房地产现状。

回到还能不能投资房产这个话题上来，我这里说的投资房产不是去炒房，只是个人和家庭将资金投入到不动产中的理财行为。在一线城市，每年都是有大量人才流入，本地人也不断有人成家，不断有孩子达到读书年龄，所以对房产的需求是不会停止的，需求会一直存在。国家的调控可以减缓房价的上涨速度，但是至少在一线城市无法做到大幅下降，总是期望房价泡沫破裂的人是不现实的。

所以，既然说能不能投资房产，就是表示你有这个经济能力，如果你收入低没有资金也不需要考虑这个话题。你有资本去投资房产就应该去买，好配套、学位房、交通便利、地段好的房产永远都不用愁会亏本。

作者简介：简书、今日头条签约作者，LinkedIn专栏作者，新浪财经专栏作者、随手记等各大财经类平台特邀理财作者。已出版个人理财书籍《理财要趁早》、《轻松做财女》、《理财趁年轻——愿你过上想要的生活》，职场励志书籍《努力，是为了可以选择》。