免租期的财税处理

案例：甲商场将临街铺面租赁给乙商业连锁公司，签订经营性租赁合同，合同约定租赁期为2019年9月1日～2022年12月31日，其中2019年9月1日～12月31日为免租期，甲、乙均为增值税一般纳税人，双方无关联关系。合同约定2018年9月1日一次性收取租金654万元。

会计处理：

出租方应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内按直线法或其他合理的方法进行分配，即免租期内会计上应确认租赁收入。

一次性预收租金时，借：银行存款    6540000    

                                贷：预收账款—乙商业连锁公司   6000000

                                       应交税费—应交增值税（销项税额）   540000

免租期确认收入时，借：预收账款—乙商业连锁公司   600000   

                                贷：其他业务收入   600000

税务处理：

（1）增值税：

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

免租期不视同销售服务缴纳增值税。

（2）企业所得税：

《企业所得税法实施条例》第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条规定：关于租金收入确认问题

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

根据上述规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，可以在承租人应付租金的日期确认收入的实现，也可以在租赁期内（含免租期）分期均匀确认收入的实现。但是，如果交易合同或协议中规定租赁期限未跨年度，或者租金非提前一次性支付的，则应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

（3）房产税

《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定：关于出租房产免收租金期间房产税问题 

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

根据上述规定：免租期由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此租赁合同中应将租金总额在全部租赁期间均摊，避免免租期间出租方按照房产原值缴纳房产税。

（4）印花税

国家税务总局2016年4月25日视频会议有关政策口径第四条：第四，关于印花税计税依据问题

这次两部委下发的《通知》中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

在实际经济活动中，1.如果应税合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；2.如果应税合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；3.如果应税合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

租赁合同属于印花税列举征税的应税合同，按照合同所载金额作为印花税的计税依据。在签订合同时不含税金额和增值税金额最好分别记载，以达到少缴印花税的目的。