民法典视角：物业服务合同

物业服务是随着我们城市化的发展，居民小区的公共服务需要而产生的。物业服务合同它是在委托合同这一章后，它从合同标的上来讲，跟委托合同的标的是类似的，都属于提供劳务类的。《民法典（草案）》当中曾经规定，物业合同没有规定的，参照适用委托合同的规定。曾经有这条规定，但是后来没有了，它还是有很大的差别，但是从提供劳务服务的标的上来讲，它们是属于同一类服务合同。

物业服务合同跟其他提供劳务类的合同区别在哪？物业服务提供的劳务具有多样性、复杂性和多元性。物业服务的服务提供太多了，既包括建筑物及其附属设施的维护和维修，又包括环境卫生的维护和管理，还包括生活秩序等等一些维护和管理，它的服务是非常广阔的。在整个小区内，小区的一些事务的管理基本上是由物业服务公司的人来负责管理。物业服务合同中有以下几个问题需要重视：

第一，物业服务合同的连续性。建筑物建成以后，就要有物业，这时候的建筑物可能还没有卖出去，业主还没有进来，谁来负责物业？可能开发商就需要订立物业服务合同，他可能自己成立物业公司来管理，也可能他聘请物业公司来管理，它有一个物业服务合同，在法律上把它称之为“前期物业服务合同”。

本来的物业服务合同应该是与业主委员会签订，由他们来跟选聘的物业服务人订立物业服务合同。前期的物业服务合同不是与业主签订，对业主有没有效力？业主应不应当遵守？这是现实当中会存在的问题。

这次的《民法典》对这方面做了明确的规定，前期的物业服务合同和业主委员会选聘签订的物业服务合同，对业主同样具有法律约束力，同样具有效力的，同样是需要遵守的。前期服务合同的效力什么时候能终止？必须是业主委员会与他选聘的物业服务人，订立的物业服务合同生效之日起才能终止。

第二，物业服务合同之间的连续性。因为业主有权决定是不是聘用这个物业服务人，如果我决定解聘了，不跟你签订物业服务合同了，我另找物业服务公司来签订物业服务合同，或者由我自己来管理。那是不是新的合同一成立，或者一生效，前面合同的效力就终止了？当然是终止的，但是在物业服务上是有连续的。

你在与物业服务人的交接之间，在办理交接手续期间，原来的物业人不能停止物业服务，仍然是需要提供服务的，直到有新的物业服务人接手了，你才能不用了。在此期间你提供服务，仍然可以收物业费，但是如果你在交接期间，违反了交接的义务，那你就无权收取物业费。

第三，从合同的订立，合同的解除等，这些方面物业服务合同也有它的特殊性。物业服务合同的订立和解除，从业主一方来讲，它是业主共决事项，由业主共同决定选聘或者解聘物业服务。关于选聘或者解聘物业服务人的共决事项，业主的人数要求是在小区建筑物区分所有权里规定的是三分之二。建筑物区分所有权里规定的业主共决事项有三个标准：一是三分之二；二是四分之三；三是过半数，这个事项是属于要过三分之二的。

你决定解聘，必须要提前60日通知物业服务人，业主决定解聘的解除合同是任意解除的，只要业主共决，没有其他事由。为什么解除它？他干的不好吗？我管他干的好不好，我就是不用他，这是可以的。它只要求程序上共同决定，需要提前60日通知。但是没有正当理由，或者解除的原因不该物业服务人的事，不可归责于物业服务人，你应该负责赔偿。这是物业服务期满以后，物业服务人应该得到的收益。

物业服务人是不是非要给你服务？在物业服务期限届满以后，也可以不同意，这种情况下也可以，但是需要提前90日通知，除了当事人另有约定的以外，其他的都需要提前90天通知。

如果物业服务合同期限届满，也没说解聘，也没说续聘，但是物业服务公司继续提供物业服务。这时候的物业服务合同就成为了一个不定期合同，凡是不定期合同，当事人都可以有任意解除权的。什么时候都可以解除，随时可以要求。这是物业服务合同在订立履行上的一些特殊性。

第四，物业服务人的义务，当然是按照物业服务合同提供服务。《民法典》中明确规定了，物业服务合同是应当采取书面形式。但是《民法典》中有一条规定，物业服务人公开承诺的服务，有利于业主的，也视为合同的内容。这是口头的，它也可以构成物业服务合同的内容。

物业服务人的主要义务是亲自服务，因为物业服务合同是属于提供劳务类的合同。业主之所以跟物业人签订物业服务合同，是基于对物业服务人的信用才订立合同的，物业服务人有这个能力，有这个条件，类似于这样的合同当事人都必须是亲自服务的。比如，承揽合同中的承揽人必须要亲自完成工作；委托合同中的受托人需要亲自处理委托事务；保管合同中的保管人要亲自保管，不能随意交给别人。