长租公寓、联合办公，房企掘金存量物业改造

随着一、二线城市拿地门槛的不断增高，现有存量房成为房企眼中的新“猎物”。或通过收购，或通过签订长期租约的方式，获取存量物业。在进行升级改造后，以出售、长租公寓出租、创客空间、写字楼出租等不同的方式，全新呈现。

存量房市场亟待挖掘

城市存量资产改造与运营，已是大城市应对新增可供开发土地萎缩、土地价格高企、房地产发展商获取土地困难、竞争激烈，但城市又有更新改造需求要面临的发展课题。

北京万科正在实施的“曼哈顿计划”，具体就是北京万科会收购一些北京的存量房地产项目，然后进行改造提升，重新推出适应城市规划与客户需求的产品。

去年12月，泰禾11.83亿元购买了北京东四环的辉盛庭国际公寓，首次进入存量房市场。今年，泰禾在城市存量房领域频频出手。

3月，泰禾以10.1亿元收购济南东都国际项目;8月，泰禾以8.14亿元收购天津盛捷友谊服务公寓。

首开地产则围绕主业转型升级，积极盘活存量资源，把以前的低端业态，通过转型创新，提升为新型的、符合首都功能定位的业态。协同创新空间就是首开地产整合优质资源，盘活存量资产，依托空间运营建构全新商业模式的重要尝试。

事实上，开发商将视线转移至存量物业，不仅能够盘活存量物业，实现资产增值，还有助于解决城市更新问题。

模式 1 长租公寓成新风口

近年来兴起的长租公寓成为房企获得存量物业后，重新将其包装入市的一个新方向。包括万科、龙湖、石榴集团等多个房企均已涉足长租公寓领域。

以万科为例，泊寓是其长租公寓品牌，万科泊寓在全国拿下的公寓房源已超过6万间，预计年底将完成签约10万间的规模。龙湖披露，长租公寓冠寓业务预计于今年底开业房间数达1.5万间以上，2020年租金目标20亿元。

房企在与物业一方签订了长期托管协议后，不但会对项目本身进行改造，还会对项目的基础设施、生活环境进行全面提升，并植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。虽然目前大量房企及市场资本涌入长租公寓市场，使其一时间呈现热闹局面，但长租公寓的拿房成本高，运营专业度要求高，租金回报率低，回报周期长，是运营商们面临的普遍问题。

模式 2 改商场为写字楼

中国商业地产已经进入资产存量时代，来自明源地产研究院的数据显示，目前，我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活，甚至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。

去年，北京万科收购了北京十里堡西单商场项目82.5%的权益，该商场已于去年6月关停。万科收购后，这项物业将从商业业态改建为写字楼。该项目占地面积不到1万平方米，规划建筑面积3.15万平方米。目前，该项目已定名为万科时代中心，正在施工改造中。

模式 3 打造联合办公空间

在创新创业的时代新局势下，将存量房产打造成联合办公空间，成为房企的又一选择路径。

据了解，首开地产打造的清创首开X+SPACE协同创新空间、首开梦想加松榆里空间两大项目已经落地。清创首开X+SPACE协同创新空间并兼具办公、路演、活动、餐饮等功能，已于去年10月开业。

首开梦想加松榆里空间，原本是一个已经废弃的旧菜市场，首开联合梦想加，将其打造成一个生态宜人的联合办公空间，令老城区重焕生机。该项目于近日投入使用，并将与全国30多处的梦想加空间和腾讯众创空间开展互联互通，引入灵活的会员制体系，力求实现从物理空间向共享空间的升级。

模式 4 改造升级后出售

去年12月泰禾购买的辉盛庭国际公寓，原是一家用于出租的涉外豪华商务型酒店式公寓。接手后，泰禾对该项目进行了后期改造升级，及精装修配置，变身成泰禾在北京的首个“府”系产品，定位为CBD精装科技豪宅，样板示范区已于9月27日正式亮相。

样板间共有三种户型：76-108平方米一居、160-186平方米两居以及261-294平方米三居。和普通住宅不同，金尊府的户型设计预留出了私人会客厅，超大面积的客厅设计，是私人接待、商务洽谈的交际空间。该项目从现代财智阶层的需求出发，集合泰禾多年积累的高端产品打造经验。

房地产行业人士认为，目前，北京、上海等一线城市，已然进入存量市场时代。房企适时介入存量房市场，以弥补获取土地能力上的短缺，不仅能加快项目周转，也是对企业后续发展，必须面临的新盈利模式进行有益探索。

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