从全租房到全球最低生育率：韩国踩过的坑，给中国的 3 个真实警示
上篇文章我们留了一个尾巴，提到韩国虽然经济上表面繁荣，但是问题也多多，这里面对民生的影响就比较大，催生出了韩国独有的一些社会现象。
首先，韩国的银行业系统不健康，造成了贷款这件事儿，该借的人不借，不该借的人借很多，杠杆率也非常高。
而为什么不健康，也是之前在军阀统治时期，政府牢牢地将韩国的银行业攥在自己手上，通过银行来把控经济并控制财阀，这在当时是非常聪明的做法。但从长远看，这一做法却会催生很大的负面问题。
在《时势》一书中就指出：
由于银行系统长期以来都有政府无条件的支持和庇护，所以完全没有做好市场化的准备。
所以一旦银行业放开管制了之后，反而把银行业系统的脆弱性暴露出来了。
一个最大的负面问题就是，很多普通人无法通过正常手段获得贷款，那就得找办法啊，最后社会想出了一个奇葩的办法，就是全租房。
全租房什么意思呢？
全租房是韩国独创的租房体系，租客会在租期开始前一次性支付一笔高昂的押金，一般是房子总价的50%～80%；之后，租客就可以在合同期内“免费”住在房子里，租约到期后，房东会如数返还全部押金。
而租客都有这么多钱了，咋不直接买一套呢？不过我要告诉你的是，租客的钱不是自己的，而是从银行借来的。
这在我们看来可能有点匪夷所思：银行不把贷款给有房（有抵押物）的人，反而贷给没有抵押物的租客。
主要因为以下四点原因：
1.贷款资格门槛：购房贷款审批严格，需稳定收入和信用记录，而全租房押金贷款门槛更低 。
2.凑不齐买房首付造成还是得选择租房：即使租客能凑齐全租房押金（如房价的70%），仍需额外支付购房首付（如20%），这对多数年轻人仍是天文数字。
3.租房贷利息更低，且租约到期后，押金全部返还，相当于“免费”住房子了，只是用还银行利息：购房需承担高额房贷（韩国基准利率2023年升至3.5% ），而全租房押金贷款利息更低（例如1%-3% ）。
4.月租房的居住成本更高（月租金通常相当于全租房押金的利息2-3倍），导致中低收入群体难以转向其他方式。
所以书中才会说：
房东、租客、银行形成了三赢的局面：租客可以“不花钱”租房；房东通过炒房赚钱；银行通过给租客和房东贷款，业务量成倍扩大。
但是这种模式要想良好运转有个前提，就是：
一是低息的环境，这对租客和房东而言还贷压力较小，他们才会愿意贷款，才会助推市场泡沫的增长；二是房价不断攀升，只有这样房东才能从炒房中获得收益。
一旦遇到流动性紧张，加息就不好办了，没人愿意贷款了。因为经历过疫情，现在韩国的大环境也不咋样，像2023年首尔月租房比例首次超过全租房 ，反映租客对押金风险的规避。
这种奇葩模式的根源，就是因为韩国落后的银行业引起的，又因为银行业过度放贷、杠杆过高所，在金融危机期间就比较脆，一碰就倒，这可以说是韩国经济的软肋了。
上一篇文章，我们也提到韩国成为财阀，败也财阀，大部分钱集中在少数人手中，每个韩国人就业的选择都希望进入到四大财阀集团中。
所造成的社会现象还有哪些呢，《时势》一书中列举了不少，我现在摘录下来：
1.但在那些光鲜亮丽的数据背后，韩国却有着所有发达国家中最高的自杀率、最低的幸福指数和最长的工作时长，而这些其实都是飞速发展带来的后遗症。
2.大财阀对经济和政治的控制让韩国陷入了阶层固化。它们的存在扭曲并抑制了市场竞争。虽然这些公司本身发展很快，带来了GDP的快速增长，但具体到每个普通韩国人的生活，他们选择的空间变得越来越小。大家的目标变得惊人的单一：努力上好的中学，努力考进好的大学，努力进入四大财阀工作，努力进入管理层。
3.绝大部分人的学生生涯都充斥着各种补习班和考试，很多韩国高中生都需要早上五六点爬起来去上学，晚上自习学到十一二点，回家之后还要再去hagwon补习到凌晨两三点！
没想到韩国学生的学习压力比中国还大，重视教育，可是就业空间更加有限，僧多肉少，人们也就不敢生了。
韩国的生育率只有0.84，是全世界最低的。
也就是一对夫妻平均还不会生到一个孩子，就是说有至少有16%的夫妻是不想生小孩的，其他的最多也只生一个。而书中统计的这个数据好像还是2020年的，我又查了下2024年的数据，韩国跌到了0.75，而中国是1.7。
可见韩国人是多么不敢生，生不起。
所以书中最后总结到：
军阀时期的奇迹发展，却埋下了财阀当道的种子；对教育的重视是国家发展的助推器，后来却成了年轻人的沉重负担。这或许正应了那句老话：祸兮福所倚，福兮祸所伏。
韩国的经济问题也是一个深刻案例，警醒我们，一个国家要发展，不能光看GDP增长，健康发展才最重要，不要赢了数据，输了民生，毕竟谁也不想做被平均，拖后腿的人。
好在，我们国家在这些方面做得更好，也在往更好的方面发展。对此我还是蛮乐观的。
