【金融学课】春节房地产特辑回顾

投资的第一要素是避险，买房更是如此

制度设计的初衷与目的，与制度实施的效果很可能不一样，甚至有较大差异

更进一步想，租房买房的选择，与流动性之间，与消费偏好的相互影响，同一个人可能既是买房方又是租房方

房价收入比

现在的房价不应该和现在的人均收入比，而是应该和“未来的中高收入阶层”比。“收入”前面，加了“未来”和“中高”两个限定语。

加“未来”，是因为目前房价是对未来收入的反应。现在这个股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高，而是因为未来的增速高。现在的高房价，是对未来收入提前反应。

第二个约束条件是“中高收入”。未来不是所有人都买得起房子的，中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。房价收入比中的收入，应该是高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。

加了“未来”“中高”这两个限定条件，你就会发现现在的房价收入比并不高，也就是说相对于未来的收入，今天的房子并不贵。所以，一个城市房价收入比高，不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市的增长潜力好。房价是对未来收入的提前反应，房价收入比反映了一个城市未来的增长潜力。

二三线城市

重点考虑地区性的中心城市。

根据胡焕庸线，如果你所在的城市在这条线的西北侧，买房投资的话要仔细斟酌一下。

我还想强调一下，投资自己和家人，是最重要的投资。

人口结构问题

决定房子价值的，有三个因素，分别是“位置、位置、位置”。如果你看未来的发展趋势，就会发现未来几十年，人口总量在略微增长之后，就会平稳，然后下降。但是呢，人口的分布会变化，一些城市的人口会减少，另一些城市的人口会继续增加。前一类城市的房价还会继续下跌，后一类城市的房价会继续上涨。所以，老龄化、生育率的因素，并不是绝对降低房价，而是降低部分地区的房价。

              ------2018年03月25日  学习笔记