上证指数与北京房价的比值

2013-03-20 21:23:48

最近北京房价的上涨，触动着这个都市几乎所有人的心，朋友聚会必定会聊起这个话题，昨天我去我大姑家拜访，老人家也主动和我聊起房价。

我做了这张图，房价数据来自http://t.cn/zYD47YX中的商品住宅平均销售价格。2012年的数据暂缺，我用http://t.cn/zjkvVpc的同比增长数据估计了一下。说明一下，这些官方数据不可避免会受到新房离市区较远及保障房售价的影响，但这是我能找到的相对最可靠的数据。

经济学家们分析房价的过快上涨，找到的主要是供给与需求之间的失调、货币超发、通货膨胀、收入水平上升这些理由。

首先我觉得从长期看，供给与需求之间的失调并不足以完全解释北京房价的过快上涨。历史上，土地更紧缺的香港人用它作为地产泡沫时期高房价的理由，但香港的泡沫最后还是崩溃了。面对旺盛的需求及由此引起的政治压力，无论是看不到的手还是看得见的手从长期看都会增加供给。而简单的数学原理告诉我们，土地面积会以离市中心距离的平方为正比上升，本质上，只要这个都市的白领肯忍受越来越长的上班时间和越来越高层的建筑，土地和房子都不是问题。

其次，除了供给与需求之间的失调外，货币超发、通货膨胀、收入水平上升这些理由，我觉得既可以作为房价上涨的理由，也可以作为股市上涨的理由，原因很简单，货币超发及通货膨胀必然会引起所有类别资产价格的上涨，而收入水平上升也必然会使整体上市公司得益，从而提高它们的内含价值使股市上涨。我相信从长期看，上证指数与北京房价的比值应该趋向于一个稳定的比值。而从美国百年的股市及楼市历史来看，因为股市远远战胜其它类别的资产，这个比值有可能还会逐渐增长。而反过来说，如果对这个国家的经济前景没有信心，从而导致股市持续下跌的话，那么对楼市这么强的信心又从何而来呢？

可是，最近十几年，房价和股价的走势多次出现高度背离，比值的最高点与最低点之比甚至达到了3.5倍。从图表上看，有2000年、2005年、2007年、2008年及现在这么几个重要高点及低点。有意思的是，除了现在这个点无法做出判断外，其它几个高点及低点对应的都是牛市的最高点及熊市的最低点。因为最近北京房价的跳涨，我相信现在这个比值已经处于历史最低水平。

这样的比值意味着什么呢？意味着人们对物业类资产的高度热衷，及对股票类资产的抛弃。如果考虑一项资产的价值应该是它的生命周期中现金流之和的折现的话，我有十足把握，上证指数12倍左右市盈率的价格水平，远比北京楼市高达50-60倍的售租比合算，钟摆已经到了一侧的高点了。

当然，从历史上看，我们并不知道这样极端的情况会持续多久，甚至不知道会不会变得更为极端。我们也不知道这个比值会以什么样的形式做出改变，是以股市的上涨还是以楼市的下跌。但我觉得这样极端的比值，已经可以让有耐心的投资者在很长一段投资生涯中做出明智的决定。