马尼拉 TAAL VOLCANO （火山湖）湖滨微度假综合体
马尼拉 TAAL VOLCANO （火山湖）湖滨微度假综合体
马尼拉 TAAL VOLCANO （火山湖）湖滨微度假综合体
马尼拉 TAAL VOLCANO （火山湖）湖滨微度假综合体
马尼拉 TAAL VOLCANO （火山湖）湖滨微度假综合体

TALLVOLCANO火山湖距离马尼拉70公里，约一个半小时车程，是著名的旅游目的地

RUEL先生在湖畔有一块5公顷私有土地，湖岸线约150米；他认为利用此地块建设一个旅游度假产品，恰逢其时。

  因为：

众所周知，菲律宾经济持续迅速增长，GDP连续7年保持7%上下的增长率；马尼拉地区人口2000万，人均GDP超过8000美金；菲律宾节假日繁多，重视家庭，消费需求旺盛。

    更值得一提的是，菲律宾人敢于提前消费，消费比甚至达到60%。

  再有甚者，近年来在马尼拉工作的中国人数迅猛增长，仅马尼拉地区就有120万20-25岁的年轻单身中国人，他们有强烈的消费需求。

    与此同时，马尼拉周边缺少适合短期度假的场所（产品）。如果您查阅几个著名的OTA，马会发现尼拉一日游，二日游产品较为单调。可选择内容少；造成这种局面的原因是：菲律宾处于发展起飞阶段，缺少先进理念，缺少开发经验，缺少资金。

    再深入思考时会发现，做什么样的产品能满足市场需求？满足投资人需求？如何策划设计建设运营？当地的资源能否/如何利用才能促进地方经济发展?RUEL 先生及其伙伴认为，高水平的项目需要专业团队才能完成。

此文提出开发概念，就产品，商业模式，投融资，等主要问题加以阐述。

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                          火山湖 dream-land

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开发理念：

秉承着“清新自然，多彩生活”的度假理念，为人们提供多种通过自驾2-3小时就能到达的精致短途度假计划。

一票全包的无忧消费模式，集美食，住宿，运动，亲子，农事，渔猎，演艺及周边景区当日往返游为一体的休闲微度假产品。

  以最菲律宾民族传统建筑为载体，  成为外国人为看菲律宾文化必去的首个选择   。

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                                  方案介绍

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区域规划结构图：

核心园区内容包括：

特色小院住宿

室外活动场地

室内活动场

……

附近活动内容包括

农业种植体验

养殖体验

渔业体验

特色民俗活动

当地特色集市

……

半日往返景点

TAAL volcano

大雅台娱乐城

……

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场地布置平面示意图：

50%用于住宿建筑和场馆，50%用于室外运动和娱乐设施建设

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效果示意图：

在保持菲律宾传统民居鲜明的个性基础上，加以再创造，使之适合度假生活方式

马尼拉 TAAL VOLCANO （火山湖）湖滨微度假综合体

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项目表

经济技术指标 ：

       

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                                    投资与回报

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投资总额5050万元（不含土地）

方案一：如果全部物业自持，则3年回收全部投资，之后每年1500万利润，与地主分享。

方案二：持有半销售当年回收成本

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计算根据如下：

营业收入:

1,完全持有计算，总收入为2900万元

其中：

全包价内：1000元人民币/套，2大2小，入住率70%按250天计，年总收入2500万元

全包外收入人均50元，年总收入375万元

2，一半出售，托管经营，一半持有

总收入：6550万元（可以覆盖掉5050万元投资并有盈余，剩余4公顷土地）

其中：50%出售，50%持有

销售50套，每平米售价1万元含200平方米院子，50✖1万人民币/平方米✖75平方米=3750万

营业收入2900万元

   

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对应的商业模式解析

现状分析：

陆路交通：离马尼拉近，一个小时车程

水路交通：通向周边景区，同时体验螃蟹船航行

场地：有亲水资源，其他条件较好，但地势不高，视野不够开阔

在地资源：政府关系好，民俗文化有待挖掘

一，核心价值主张：

住有院子的微别墅，身心放松，体验有当地特色的丰富民俗活动。

体验：

愉悦自己，幸福家人，请朋友有面子，价格可以接受，可以多次到访。

二，客户细分：

1，本地收入达到500K披索的本地家庭；

2，在马尼拉从业的中国年轻客群及其所属公司；

3，来自CASINO的溢出客群，旅游观光散客。

三，渠道：

1，OTA/社交媒体/互联网社交工具/传统媒体；

2,CASINO;

3,CASINO,OTA,互联网社交媒体。

四，客户关系：

初访靠吸引核：

重游率靠内容和价格

美誉度运营的功劳

五，关键业务

住：：

运动项目：

亲子项目：

园区内地方项目：

园区周边地方特色项目：

周边一日游项目链接：

对标参考项目CLUB MED

六，重要伙伴

RUEL：土地提供，地方主管部门关系处理，当地银行，法律保障，运营基础团队提供，当地媒体

北京团队：技术孵化全程服务，投资

其他资源提供者：

七，核心资源

距离马尼拉不算太远的湖边规模用地

湖岸线

八，主要收入

核心园区一票全包

周边民俗分成或自营

周边导流分成

资本市场收入

品牌价值

九，主要成本：

策划

设计

建造

营销

财务成本

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                                    响应投资人关切

投融资方案：三种备选模式

前期✖自筹，私募，办私幕，夹层，机构=

建设期✖自筹，私募，办私幕，夹层，机构=

运营期✖自筹，私募，办私幕，夹层，机构=

物业持有方式：三种模式

自持：

出售：

出售回购：

出售托管：

风险管理

政治风险只能承受不能规避

法律风险由担保或交叉持股方式解决

市场风险：可控保障依赖专业性团队，情景模拟和预先准备替代方案

不确定性管理

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                                      两个替代方案

1，99顶帐篷：以帐篷替代微别墅，投资1800万-2300万，当年回收成本。对标项目三亚烟雨湖。半年

2，湖光山色：全部为可销售性微别墅，之后托管运营，实质变作旅游+房地产模式，当年盈利。对标:阿娜亚，绿城桃李春风

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附件：

1，绿维团队介绍

孵化概念介绍：绿维方法论，团队，案例

可导入IP介绍：休闲/商业/运动IP/农业IP/亲子类IP/二次元类IP/博物馆人机互动体验IP……

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2，存在问题列表：

各方诉求不够明晰

场地资源有待挖掘

菲律宾市场理解

投资结构突破

合作模式有待探讨（同第一问题）

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3，金字塔结构图

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