问题1：房地产价格为何涨？

宏观：GDP一直快速增长。人民可支配收入在增加。

需求：城镇化红利，从2002年40%，到现在65%，14亿人口，14*0.25/3

供给：土地：国家控制住宅用地规模。

问题1.1：上海房地产价格为何涨？

国务院近日对外公布了关于上海市城市总体规划的批复，原则同意《上海市城市总体规划(2017—2035年)》。根据《总体规划》，到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。

https://sh.focus.cn/zixun/f49203bbb64ca0cd.html

宏观：上海工业发达，工作机会多。人均可支配收入不断增加。

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1721632765837104428&wfr=spider&for=pc

需求：2500万左右，只剩11万人

供给：

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1707974538797778168&wfr=spider&for=pc

《总体规划》提出到2035年上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。根据此前上海市的规划内容，“十三五”期间建设用地总规模不突破3185平方公里。这也就意味着，2021年至2035年，上海建设用地增量仅有15平方公里。十三五期间上海建设用地增量是40平方公里。早在“十二五”期间，上海就已经在推动“规划建设用地规模负增长”，彼时是通过“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”思路来实现的。上海实际上已进入到存量土地开发为主的阶段，城市更新已经成为上海可持续发展的主要方式。

土地

问题2：房地产价格为何不涨了？

宏观：GDP增下降，人民没钱。

需求：城镇化红利结束了。人口负增长了。

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1740937762606838884&wfr=spider&for=pc

供给：

开发商三条红线卡死了。

上海的住房发展十四五规划。

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1707974538797778168&wfr=spider&for=pc

问题3：如何调控？

角度1：国家

银行政策：首付比例，贷款利率（刺激需求）

房地产企业：三条红线（别放杠杆）

指导思想：房住不炒

房产税：https://zhuanlan.zhihu.com/p/510815892

取消土地财政：https://m.loupan.com/fz/news/202106/4690740/

角度2：地方政府

限贷限购，只允许刚需（资格）

问题4：为何调控房价？

第一：防止泡沫，租售比，房价收入比

第二：刺激经济，房地产带动GDP

第三，公平

第四，发展其他产业