【子安买房笔记系列（6）】：轻松月供：打造百万被动收入的“包租法
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以下内容来自子安的分享。
本节思维框架
- 前言
- 房屋包租
- 如何运用包租做到租房不要钱？
- 如何让自己的房子租金提高30-50%？
- 如何打造百万被动收入的长租公寓？
前言
今天我来跟大家讲买房过程中很重要的一个痛点。这个痛点把很多人阻挡在买房的门外。硬是让购房时间延迟了很多年，错过了极好的时机。想必你也猜到了，那就是一直让我们烦恼的月供。
以我购买100套房，做了上千套长租公寓的经验告诉你，如何实现轻松月供。打造你的百成被动收入的方法。
举个例子，在深圳购买一套100平米的三房两厅的房子。以6万一平米，总价600万，贷款420万，还款时间为30年以等额本息来算，月供大约每个月是2万到2万4千元。这仅仅是月供。
平时的消费加上小孩的上学费，很多人的收入是没有办法覆盖的。压力特别大，有以上的压力的你是不是不敢生病，不敢辞职，不敢跳槽。所以迫切地需要解决月供的问题。就成为一个非常重要的话题。
在开始讲之前，我先问你一个问题，你是不是以为：买房就是买房，租房就是租房。你是不是认为只有自己买的房子才可以当房东票。你是不是认为租客只会挑最便宜的房子租。是的，我以前也会这样认为。
但后来我不这样想，这里面会有一些不一样的方法。接下来，我们进入主题：轻松月供，打造你的百万收入的长租公寓方法：
什么是房屋包租
到底什么是长租公寓？其实房室长租是为了转租而存在的。转租进来，然后先把房子租进来，通过装修美化的方式来实现一个租金差。
为了转租而租进房屋，通过装修美化的方式来实现一个租金差。这个长租公寓的方法，小可以帮助你减少月供，减少你所付的租金。大可以作为一项事业来获得百万的收入。
房屋包租：
- 如何运用包租做到租房不要钱？
- 如何让自己的房子租金提高30-50%？
- 如何打造百万被动收入的长期公寓？
如何运用包租做到租房不要钱？
我在开始之前，问你一个问题：一般我们租房子你是不是都是签一年呢？有没有想过签两年？甚至签三年呢？而对于我来说，我一般都是签六年以上的合同的。为什么呢？很简单，就是为了锁定未来房租增长的利润空间。长租，简单来讲，就是签订长期的租赁合同。
再问你一个问题，你平时租房花钱还是不花钱呢？这不废话吗？当然要给钱啦。谁还让我免费住呢？是的，我以前也是这样认为。
但直到我做了上千套公寓的时候我才知道：原来还有别的方式。租房可以不用花钱。竟然还有这样的好事情。是的，你是不是迫不及待地想知道呢。 早早的就不用为每个月交房租而烦恼了。不卖关子，方法揭晓了。
就是你可以自己租一间大的房子，比方说，一间三房两厅。它的租金假设是五千元。那么你把其中一个大的主卧，以2800块钱租金租出去。收拾一下。美化一下，可以做到了。那么把次卧以2500块钱的房子租出去。那这样子你收到的租金就将近有5300块钱。那么剩下最小的房间，就可以给来自己住。那在这个期间内，你只要管理好这两个租客，你住在这个屋子里面的租金全就是全免的。而且有可能还有一点点的溢价。
如果你签了五年，那就是说，未来五年的时间内，你只要管理好这两个租客。你未来的五年就不需要为租房子会任何的租金。如果你签10年，就意味着未来的十年你不需要花任何钱，在租房子上，一下子能省下五年到十年的租金。
假如每个月的租金是2000块钱，那么一年是24000块钱。十年就是24万。这个数额长期下来是极其巨大的。所以，第一点的结论就是通过租一个比较大的房子，把其中几间租出去覆盖自己的房租。达到不用自己花钱也能租房子的目标。
如何让自己的房子租金提高30-50%？
如果你现在有套房子，打算出租，你是不是要简单收拾一下，配一下家私家电。有的时候甚至卫生都没有时间打扫，就直接挂在中介里面放租了。是的，我以前也是这么干。后来我发现这么干效果不太好。
所以，我做了很多套以后，我发现其实它还有个更好的方法：把自己买下的房子进行设计、美化、装修后再出租。这样极其明显地提高溢价空间。
在平时市场上房子只能租5000块钱，你相不相信通过一定的美化和软装，而且花的钱也不是那么多。大概5000到2万块钱，就能够把租金提升到7000块钱。有这么多吗？你也许觉得不可能吧。租房人又不是傻瓜。高出那么多的钱，他怎么愿意花钱来出租。
现在年轻人的消费观念跟以前不太一样，这类人群更看重舒适的体验。有逼格，又好拍照。愿意出这个价钱。这个接下来90后甚至更年轻的群体所需要的租房体验。在他们的心目当中，他们认为房子是可以租过来的。但是生活不可以，所以他追求更高的生活体验。所以愿意会出更高的溢价。这是一个很明显的租客群体的不同。
结论：升级软装，美化，将自己的房子的租金提升到30%甚至到50%。
如何打造百万被动收入的长租公寓？
如果你有一套房子，能够一个月挣2000块钱。那你有没有想到，如果这个量达到了50套的时候。你每个月就会达到10万块钱的收入。一年下来差不多会有100万到120万元的收入。这就变成了一个极其不错的生意了。你会说，哪有钱来买50套房子出租。那这里我告诉你，你不需要买下50套房子。只需要租下50套房子。把它们进行装修、改造、设计和美化。再转租给下一个租客就可以了。
那你不是在想说，做这个是不是花很多的精力和时间。平时要工作、要上班，哪有时间来做这个。实际情况是，其实个人也能做。上班的时候也能做。不会影响到自己的本职工作的。做你自己的被动收入。探索家门口的黄金。在你家附近三公里以内做就可以。用什么时间来做呢。就是用你下班的时间看房。
用你周末的时间来选房和装修就可以。长租公寓这个运作，是锁定了后面多年的利润。有可能是五年，有可能是十年。我签过的最长的是12年。而我教出的学生签过的最长期限是20年。你觉得不可能，然而这些不可能的事情是每天都在发生的。我认为最好的期限是100年。
而实际上，在美国，有一个真实的案例就是帝国大厦。它的合同租约签了114年。这是一个很好玩的故事。
你是不是听了还不错，但是又不知道如何做呢？我从来没有做过这个，风险大不大。到底能不能挣钱呢。接下来，我会用一个一个的步骤告诉你。如何长租自己的第一个包租房。让你实现从0到1的落地实操。进而再次实现从1到50的进阶方式。
分为三个步骤：
找到合适的中介签下多年合约
合适的中介，通过不断地看房，选房，不断的筛选对比。签下一套多年的合约。这是你的第一步。当然在这个找的过程中，你也许需要去看50到100套房子。你才能在这中间筛选出一套适合自己的长租公寓。你会遇到拒绝，也不是每个房东都会同意你的方案。然后如果你寻找100套房子，一定会有一个房东特别喜欢租给你。为什么呢？因为他管理那套房子已经给他造成了很大的麻烦。他特别需要一个能够长期稳定地帮他管理房子的人。而这个时候，你出现了。这就是长租公寓。
轻硬装，重软装
签下合约以后，你就开始对它进行接下来的第二个步骤。讨论如何装修、改造、设计、美化的事情。如果你想要回本周期比较快，这里面有个原则是特别重要的，这个原则就是轻硬装，重软装。
因为硬装的钱钱的是大钱。但是效果又不是特别明显。硬装主要包括水泥、地砖、墙面还有水、电工程这部分。它很重要。但这对于人的感观不是太明显。因为他很多是隐蔽工程。而软装就实现了钱花得少，还容易出效果。
一个租房的人从进门的那一刻起，他有5秒钟的时间来决定要不要租你这套房子。大部分人的决定是在5秒钟之内做成的。所以要追求表面的视觉感观。一瞬间打动租，让你愿意租下你的房子。而且愿意花大价钱溢价租下你的房子。这个就是我们要做的第二步。
制定合适的溢价空间
控制在1年到2年之内回本。这就是一个不错的项目了。这里我们来讲一个案例。
在我的学生中，有一个小女孩，她可能跟你一样，她在上班，一个月收入大概是5000块钱。他通过这个系统的学习。在半年的时间内做了十几套长租公寓。大概一个月做两套的样子。现在每套利润大概是1500块钱到2000块钱之间。合计下来现在一个月大概有2万块钱的收入。这已经超出他的工作收入了。
所以在这个时候他的辞职就没有任何的压力。没有任何的心理负担。而且也没有任何的后顾之忧。
所以，她现在就全职来从事这个事业了。她现在即使不工作，在未来的五到十年的时间，她每个月有2万块钱的收入。假使她维持他的生活水准和生活品质不变的时候，她其实获得了五到十年的财务上的自由。这对她来说，是以前上班五年都不敢想的事情。
所以，我们认为制定一个合适的溢价空间，让你的租客愿意接受，并且持续地扩大你的租客的量。会达到一个极其好的效果。
结论：通过方法和学习，实现从1到50的递进，打造百万被动收入的长租公寓。
