第6课：核心心法—买卖溢价的底层逻辑
1.必做题 实地看房12套：（1分）
（1）要求实地看房12套，要求看步梯顶楼平层，面积80~120平米，小区房龄10~20年。
（2）要求看至少3个不同刚需小区，共计12套步梯顶楼房子，并汇总看房记录表。 (3) 要求思考并询问带看中介步梯顶楼相对于其中楼层的折价率。 实地看房水印相机图片和看房记录表均需提交，否则视为作业未完成。
2. 必做题 制作提案。（1分）
制作上海水产路2800弄代售提案。本楼盘2004年交付，是正 规商品房。 提案要求： 通过调研数据回答上海二手房市场是上涨，横盘还是下跌。
(上海二手房市场挂牌量增加，成交价格5月比4月下跌1.2%，来源冰山指数)
通过调研数据回答房子所处上海宝山杨行板块二手房市场是上涨，横盘还是下跌。
（宝山板块属于成交比较活跃的区域，土拍价格上涨比较快，有较大的上涨预期）。
通过调研数据回答房子所处康桥水都小区是上涨，横盘还是下跌。
（康桥水都的房子略微上涨，跟去年十一月相比，成交价持平略微上涨， 202211月成交高楼层/6楼，面积104.9平，成交价格436万。 20230410中间楼层/6楼，面积100.82平，成交价455万，）
要求调研周边新盘竞品情况，回答是否有可对标的新房竞品。
宝山2023年有13个新盘入市，其中比较直接的竞品有4个， 其中杨行有两个，
A.万业紫辰苑博翠87平2房，125平3房，前期46000/平，
B.山东黄金&衮矿杨行YH-B-1单元12-02地块，89-115平公寓，联动价49300元/平； 另外附近顾村有2个，
C.保利中企和颂，88-120平3-4房，联动价47500元；
D.大华锦绣四季澜悦99-125平，前期49780元/平；
要求通过本小区挂牌房源和面积交叉分析表，回答本房是否是主流房源。
本房是主流房源，本小区主要是2房和3房，小三房优势比较明显；
步梯6层楼房子的楼层通常有“金3银4”的说法。假设3楼为标准数值1，要求通过调研得出各层楼相对于3楼的折价率。回答本房为顶楼相对中楼层应打折多少？
目前同户型100.85平挂415万高楼层没有成交，同样4月11日成交一套中间楼层100.82平，成交价455万，455*0.913=415，约等于高楼层是中间楼层的9.13折。
要求调研本小区所有在售竞品（楼层面积价格要求对标精准）并给出汇总列表。
列举低价拦路虎，和高价天花板，以及带看热门的竞品详情至少5套。
335万 1/2厅 81.75平 低/12层 单价4.09w/平，带看0次
415万 2/2厅 100.85平 高/6层 单价4.11w/平， 近7日带看6次，30日带看19次，关注房源20人；
429万 2/2厅 91.92平 高/6层 单价4.6w/平，近7日带看3次，近30日带看13次，关注房源4人；
435万 2/2厅 95.35平 高/6层 单价4.56w/平，近7日无带看，
449万 2/2 95.06平 中/6层 单价4.72w/平，近7日带看2次，30日/3次，关注15人；
489万 2/2 129.09平 中/12层 单价3.78w/平，近7日带看0次；
要求调研周边同学区至少3个小区竞品，列举5套最有竞争力的竞品详情。
荣域飘鹰锦和花园 2室1厅 90.5平，报价406万，单价4.48w/平，低/18层，近7日带看5次，30日带看14次，关注房源23人。
杨泰一村，3室2厅 107.8平，报价380万，单价3.52w/平，中/6层，无带看。
香逸湾，3室2厅，89.27平，报价455万，单价5.09w/平，低/12层，满五唯一，近7日带看3次，30日带看18次，关注房源5人；
杨泰二村 3室1厅，109.74平，报价395万，单价3.6w/平，高/6层，无带看；
万科四季花城 2室2厅 91.74平，报价445万，单价4.85w/平，低/11层，无带看。
要求从挂牌价角度推导本房的预计成交价。 急售的价格415万+20万装修+5%的溢价21万=456万成交价。
如果不急售，慢慢卖，可等到杨行有新拍土地之后再挂牌。整个宝山区目前属于上海成交比较热门的板块。
要求从历史成交价角度推导本房预计成交价。
历史成交价
高楼层22.02月成交100.37平408万，
2304月成交中楼层100.82平455万，
2304月成交低楼层/6层，93.74平455万，
23年4月低楼层100.39平472万，
低楼层成交价4.7-4.8万。 本房子户型方正，精装修加地暖，颜值高，精装修抵掉高层和黄金楼层层高的差额部分，按4.8万/平计算，则4.8*95.51=458万。
要求从至少4个不同来源（例如N家银行评估价，法拍评估价，第三方房产估价网站评估价等）得到本房评估价，推导出平均评估价。
平安银行估价375万，
房天下估价445万，
幸福里估价559万，
招商银行评估374.7万；
要求适当考虑本房的装修溢价。本房装修成本18.5万+民宿开业0.5万共计19万。本房通过民宿运营已经收回5万元。
急售的价格415万+20万装修+5%的溢价21万=456万报价。 预计成交价格在450万左右。
从以上7~12推导出本房预计成交价，并给出急售策略挂牌价和钓鱼策略挂牌价。成交价和两个挂牌价请给出精确数字，精确到万。不要只给出价格区间。
急售的价格415万+20万装修+5%的溢价21万=456万成交价。
钓鱼的价格等土拍后卖出，土拍大概率会到6万，新房公摊更高，等土拍出来后一段时间新房6万打9折，5.4万*95.51=518万。
如在本课程结束前如本房售出，最终作业给出成交价最接近的同学获得额外彩蛋加分3分。 要求以上1~13条不得缺项，如有缺项视为作业未完成！
3.必做题 装修代售调研报告（1分） 根据第1课代售服务调研的作业素材，汇总大家的作业，形成装修代售市场调研报告。要求至少1500字，以Word格式提交。完成作业给与作业分1分。 择优以公众号周二专栏文章形式发表，提交并达到发表标准给予实操学分1分
4.房产交易中心打卡：选择自己所在城市离自己家最近的房产交易中心，每周一次拍照打卡。要求拍照使用水印相机。为便于前后对比交易中心的热度，建议固定拍摄时间和角度。拍摄时间建议固定在周末，交易中心下午刚上班的时间段拍摄。拍摄角度建议在能看清交易大厅全貌的角度，一个角度不能覆盖的可拍摄2~3个角度，以后都固定在这几个角度拍摄。每连续打卡拍摄满4次，获得作业分1分。连续16次不间断打卡再加1分。总计5分。
5. 学分清零计划： 在第8周当周作业提交同时即6月12日，个人开课以来累计获得的有效学分（作业分和实操分之和）不得低于30分，其中实操分不得为零。否则视为一次作业未完成，并移出班级群。第1次出群，在学习群发200元红包随机20份，由助教老师拉回学习群。第2次出群，将无法返回学习群。
看房记录表说明：通过云看房和线下看房获得包括但不限于以下信息：1、小区信息：楼盘名，楼栋号，门牌号，小区品质，物业管理情况，产权性质（商业，住宅，动迁房），学区情况2、房屋信息：面积，房型，楼层，朝向，装修情况，车位情况，水电煤是否商用价。3、挂牌情况：挂牌价，挂牌平米单价，中介预计成交价，挂牌时间，最初挂牌价，挂牌调价次数4、带看情况：是否带看方便（密码锁，有人住/空置），近7天带看次数，近30天带看次数，关注数量，中介反馈情况5、硬伤情况，优点情况（景观，露台，花园，赠送面积，装修好等）6、房东情况，房东信息，抵押情况，解抵押情况（房东可否自行解抵押，还是需要首付款解抵押）。7、交易条件：房东接受的首付比例，交易周期，满五，满二，唯一，是否普通住宅等等。9、看房照片：小区大门照片，楼栋门口照片，房门口照片，房间内照片，阳台/窗外景观照片，视频。表格记录照片网盘文件夹链接即可。
看房记录表格式自理
