房产江湖里的坑2--购房合同里的小秘密
文 | 十里云岸
来源 | 我们有房（guang180707）
上次写了一篇《房产江湖里的坑1--样板房里的秘密》（点击可以阅读），很多读友留言觉得非常接地气非常实用，期待后续有更多外行不了解的秘密揭晓，为了满足大家的要求，也为了做一个称职的贴心参谋，我会抽空整理一系列的小秘密，为大家买房路上护驾护航。
今天给大家来讲讲购房合同里可能会涉及到的一些小秘密吧！
有过买房经验的房友大概都知道，在签订合同的时候通常置业顾问都会催促你抓紧时间签字，当你细看条款的时候，置业顾问也会说合同是住建局、工商局备案的固定条款不用看，也不能修改。
虽然购房合同是经过主管部门审核的统一模板，这里各位房友要特别关注的是附件合同协议，这里会有一些你不曾关注的小秘密。
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秘密一、置业顾问介绍不等同开发商承诺
各位去过售展中心的房友都有体会，当你走进售楼大厅那一刻开始，你的身边就会有一个置业顾问热情的开始为你介绍，像录音机一样给你播放楼盘信息。
你在接收这些信息过程中，如果你不是专业人士，如果你不是一个细心的人，如果你爱面子不好意思问，有些销售员急于成交还真的是有可能会忽悠你的。
新广告法规定对于学区、周边规划配套都是不允许作为楼盘卖点承诺的，更不会体现在购房合同里。
所以在购房时，置业顾问对你说保证有的那些话不等同与开发商承诺，如果你特别在意某些功能，就需要在交认购金之前跟项目营销总确认清楚后再决定是否下定。
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秘密二：合同主体需明确
有些楼盘的开发商和投资商不是同一个公司，甚至会出现多个投资商合作开发商的情况。
在我们签订商品房买卖合同时，对象必须是开发商而不能是投资商，开发商代表必须为法人。合同主体不明确，一旦发生任何问题，开发商与投资商之间责任不明确，互相推诿，导致一些问题无法顺利解决。
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秘密三：双方违约责任及违约赔偿需同等，拒绝不平等
买房人因缴纳定金或首付款后，因个人征信问题、银行贷款政策、个人流水不够等各种原因，导致不能在规定时间内办理贷款或无法办理贷款。而买房人因没有能力补足余款时，个别开发商会认定是买房人没有履行合同，需要终止合同，没收已付款或支付违约金。
而开发商也会因自身原因及一些不可抗因素造成不能按时交房，对于验收发现面积丈量误差率超国家规定标准等等，当他们发生这些违约情况时，是否也会承担对等责任，承担对等合理的违约金额。
比如：有的开发商会这样描述违约金，开发商违约应付的利息是总价款的月万分之三，而买房人违约时要付的利息却变成了日万分之三。
这时买房人和开发商承担的是完全不对等的违约责任，是非常不公平的，买房人就需学会保护自身权益。
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秘密四：明确合同里模棱两可的词语
合同是双方意思一致的表达，对于合同里面模棱两可的地方需要确认。
比如合同中出现“如果发生问题，在最短时间内解决”，“选择最好的国外进口材料”等这样的字眼，这并没有什么实际的意义。最短时间究竟是多短？我们不知道，所以应当约定好具体的时间。
最好是怎么个好法，应当在购房合同中写详细，比如具体的品牌。
签订购房合同时，一定要查看是否将时间、地点、材料等具体清楚的表明，不要有模糊的字眼，尽量将开发商的口头承诺落实在合同里。
有些开发商为了避免交房延期承担违约责任，往往在预售合同上只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。
对此，大家在签订合同时，一定要看到交房日期是明白无误地“某年某月某日”，及开发商不能按时交房的明确违约责任。
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秘密五：设置约定提前交纳部分费用
房地产开发对于资金的要求非常高，有些小开发商面临资金压力时，就会在合同或是补充协议中，将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购买者提前交纳，遇到这种情况你有权拒绝。
比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买房人在预售协议中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这都是不合理的。
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秘密六：处理结果不明确
开发商交给客户签订的《商品房买卖合同》上，往往会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处，可能还空着。这时，买房人往往以为该约定都已注明了，殊不知有些小开发商就会拿这些空白处做文章。
十里云岸给各位买房人提个醒，如果碰见这种情况，建议直接用“/”划去，并双方盖章和按手印确认。
还有一些合同中常会出现这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”该怎样处理。房友们与开发商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等的处理办法，做到越详细越好。
商品房买卖合同很多地区政府都是严格把关的，也越来越合理合规，特别是江浙地区都做得非常到位。但是也有一些省份的小地方把控不严格，小开发商就会钻空子规避自身风险。
十里云岸在各省市经历过很多项目的验房，包括知名大企业开发的楼盘，在合同里有很多减轻开发商责任的细节。因此在这里友情提醒各位房友，在签订补充协议时，一定要仔细查看，避免自己的合法利益受到侵害，最好带上律师或者有相关签约经历的朋友。
买房是我们人生中的一件大事，很多人更是集全家之力，花了两代人的积蓄才能实现买房，所以十里云岸希望每一位买房人都可以顺顺利利买房，开开心心住新房。
PS：
很多房友都有买房经验，有很多人也都顺顺当当的买好了房子，但是也有极个别的房友说，曾经在买房的时候遇到很多不懂的问题，特别是关于签订商品房买卖合同的时候，看着厚厚的4、5本合同，看着合同里面那些生涩的专业术语，往往是一知半解的，有些销售员的解释也不是很能理解，当时觉得有个专家可以咨询或解答就好了。
今天【我们有房】资深专家十里云岸给大家详细的介绍了合同签约过程中可能会遇见的坑，希望可以给大家更多专业的参考意见。
如果你觉得今天的文章有收获，欢迎分享给更多朋友，如果你觉得你还遇到过不一样的坑，欢迎留言告诉我们。
作者 | 十里云岸：资深地产观察员，城市规划专家库成员，房产政策洞察者，资深验房师。
图片来源 | 壹伴配图中心（无版权图片）
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