面对开发商不按时交房，业主理性应对才是上策
一、前言
房产在每个家庭资产中的占比不用多说，也正是这个原因，一旦有个风吹草动，就会出现铺天盖地的维权新闻，手段也层出不穷，从传统的横幅、堵路……终于走到了今天的给孩子补课保房价。
补课太费脑细胞，我们还是说说交房。
二、何为交房
交房，是指根据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合交付标准的房产交付买受人的行为。粤语地区也叫交吉。对于交房的时间，通常是开发商根据施工进度确定的，按常理讲不应当出现不能交房的，但实践中出现问题频率高、致命的都是在交房环节。
三、交房标准
法定标准：住房保障和房屋管理局发放沪房管(XX)交付许(201X)第0XX号《上海市新建住宅交付使用许可证》，项目地址为上海市XX区XXX路XXX弄，幢号为：1、2、3、4、5、6、7、8、9(11幢)。
约定标准：合同其他条款约定的条件，比如办理了初始登记、取得了大产证，设定的抵押已经注销，缴纳了物业维修基金，交付当场出具《质量保证书》和《使用说明书》等。
正常居住使用标准：这个标准应为住宅类房屋的兜底标准，也是底限。因此出现严重质量问题、甲醛等空气质量超标都应当认为不符合交房条件。
四、交房现状
那明明开发商自己都认为能按时完工、按时交房，为啥会出现问题呢？一般来说是由这些原因导致的：工程质量不过关、验收没通过；资金链出问题、经常停工；规划变更、掩盖遮挡；捂盘惜售、坐等涨价等等。既有开发商无法控制的因素，又有人为因素，但最终吃亏的都是小业主。
五、法律后果
1.合同交付条款之后会有一个逾期交房的违约条款，通常会约定未按时交房，开发商要支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之几计算。这个条款目前已经被开发商完善到极致：补充条款直接约定违约金一共为总房款的1%，相比之下按日万分之一左右还算厚道了。
2.解除合同条款，逾期交房超过一定期限，通常是15天，业主可选择单方解除合同。
六、免责事由
虽然有了承担责任的依据，但不是所有情况都要承担责任。也分两种：1.法定的不可抗力事由；2.约定的免责事由，主要是政府行为。法定不可抗力容易理解，我们主要说政府行为。
开发商在合同中通常会约定：
“因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的，开发商可以据实延期。”
“因政府行为导致的开发商逾期交房，开发商不承担逾期交房的违约责任”。开发商提供的格式合同中对政府行为的定义包括“政府改变规划、政府政策变化、政府拆迁行为、政府指令暂停施工、政府负责的配套市政工程未到位、政府进行与该商品房所在项目相关联的市政干线工程建设及非开发商所能控制的其他政府行为等”。
司法实践中此抗辩理由能否成立，主要看《商品房预售合同》中对逾期交房免责范围的约定以及开发商能否提供充分有效的证据证明是政府行为导致逾期交房。此免责条款为有效条款，对双方均有约束力。如政府行为属于免责范围内明确约定的情形，法院则会认定开发商可以按照合同的约定免责。如开发商对逾期交房也存在过错，则开发商可以部分免责。如政府行为不属于免责范围内明确约定的情形或开发商不能提供充分有效的证据证明是政府行为导致的逾期，法院则会认定开发商按合同约定承担逾期交房的违约责任。
七、应对策略
第1步：收集开发商未能按时交房原因的准确情报。为什么这样讲，道理很简单，开发商逾期交房问题出现后，早就想好了解决的预案，而且基本可以规避违约责任。常用的是：无论是否符合交房标准，也会严格按合同约定向业主送达要求接收房屋的书面通知。所以，开发商主动发送给你的，一般都是误导性的，你信了也就入坑了。我们的建议业主要到小区现场实地勘察，然后根据了解到的情况向政府有关部门核实一下，这样得到的信息才是准确有效的。
第2步：根据逾期原因对事件的严重性做出初步判断。比如对于因天气变化导致的工期延迟、政府规划的简单调整、细微的质量瑕疵简单修复等可以继续履约的情形属于可控范围之内，业主适当等待一段时间就可以解决；但对于项目多次易主、批量诉讼、法院查封、多次抵押、资金链断裂、开发商跑路等致命性问题要引起足够重视，要做好止损、解套、退出的多方位方案。
第3步：理性选择合适的诉讼请求，来保护自己的合法财产。
因为根据法律常识，法院要按原告的诉讼请求进行审理案件，原告具有选择诉讼请求的主动权，一旦诉讼请求和自己的要求不匹配自然不能达到预期效果。逾期交房案件中的诉讼请求可以大致分为两种类型：
[if !supportLists]一、 [endif]继续履约型。
[if !supportLists]1. [endif]要求交付房屋；具体表述为：被告应于本判决生效之日起10
日内将位于上海市XX区XX路XX号房屋交付给原告；
2.办理过户；具体表述为：被告本判决生效之日起10日内协助办理该房屋的产权过户登记手续，将房屋过户至原告名下；
3.要求支付逾期交房违约金；具体表述为：被告本判决生效之日起10日内支付原告逾期交房违约金（该违约金以总房价XXX元为基数，按每日万分之X的标准，自XXXX年X月X日计算至实际交付之日止）；
4.修复房屋存在的质量问题；具体表述为：判决被告本判决生效之日起10日内修复房屋存在的如下质量问题；或者可表述为：赔偿因修复房屋存在的如下质量问题所花费的费用。
5.消除房屋存在的空气质量问题；具体表述为：判决被告本判决生效之日起10日内消除房屋存在的如下空气质量问题；或者可表述为：赔偿因消除房屋存在的如下空气质量问题所花费的费用。
[if !supportLists]二、 [endif]彻底毁约型。
[if !supportLists]1. [endif]合同不成立，退房退款；当事人采用合同书形式订立合同的，
自双方当事人签字或者盖章时合同成立。具体表述为：被告应于本判决生效之日起10日内返还原告已付购房款XX万元。
[if !supportLists]2. [endif]合同无效，退房退款；合同内容因违反法律的强制性规范而
归于无效。具体表述为：被告应于本判决生效之日起10日内返还原告已付购房款XX万元。
[if !supportLists]3. [endif]解除合同，赔偿损失；合同成立并生效，只是符合合同约定解
除条件或者法律规定解除条件而解除，并承担相应的违约责任。诉讼实践中存在确认解除和法院判决解除两种情况：
第一种具体表述为：确认合同于XXXX年X月X日解除，被告应于本判决生效之日起10日内返还原告已付购房款XX万元。
第二种具体表述为：判决解除原告被告于XXXX年X月X日签订的合同，被告应于本判决生效之日起10日内返还原告已付购房款XX万元。
看似简单的交房问题，需要专业人士，根据案件事实，准确梳理出法律关系，确定诉讼请求，及时采取相应的保全措施，才能提高案件胜诉、执行的概率，最大程度的维护客户的利益。可以这样讲，此类案件，第一个案件起到至关重要的作用，第一个案件的结果，直接左右了后续案件的成败。
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