购房前的准备2：了解贷款

按年限分，Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。大多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变长期稳定，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，除此之外还有7/1 ARM 和 5/1 ARM。按年限分，Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。大多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变长期稳定，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，除此之外还有7/1 ARM 和 5/1 ARM。

所谓 ARM，就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM，还款时间为30年，前7年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度；5/1 ARM 则是前5年利率不变。

相比于传统30年固定利率贷款,ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后，ARM 的利率会随市场变化而调整。当然ARM 也有风险，如果浮动利率中市场行情在走高，固定利率期结束之后你的利率可能会增加（ 一般每年不超过2%），而30 year fixed 就不会。2008年金融危机一部分原因也有因为大量的ARM贷款在浮动利息期间变成汽球贷款（仅次于高利贷），房东无法支付房贷而不得不拍卖。使用ARM贷款的最好每几年重贷一次保持因定利率。如果是购买投资房，几年后有意出售，ARM会是一个不错的选择。所以在选择贷款的时候，也要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。

如果选择ARM的话，需要注意几个细节：

Current Index Rate：指数利率调整，这个数字会随市场变化而改变，大多数银行贷款是以Federal Funds Rate（联邦基金利率）或者LIBOR（伦敦银行同业拆息率）为标准；

Margin：银行设定的利率成本，房贷利率 = Current Index Rate + Margin；

Rate Adjustment Frequency：利率调整频率，通常是12个月

Rate Adjustment Cap：利率每次可调整上限，一般是2% cap，那么不管index rate如何变化，房贷利率调整都不会增加（或降低）每年超过2%；

Lifetime Rate Cap：房贷期限内利率整体调整上限，一般不超过或低于6%

按贷额金额分，可分为：

Conventional Mortgage – 常规房贷 信用分680分下，首付大多20%以上，或者需要交PMI房贷保险。银行不持有，放贷后主要卖给二级市场

High Balance Mortgage-高额房贷，也还属于Conforming Mortgage，主要目标也是卖给二级市场

Jumbo Mortgage - 巨额房贷：属于Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高；不会卖给二级市场，一般大银行的Jumbo利息会更好一些。

Non-QN 不查收入贷款：一般多见于外国投资人和本土自雇买家，分有bank statement,税表P&L statement ，DSCR 等等，

还有一些是private lender, hard money loan等等，这些属于地产资深投资客涉及比较多；对于部分地区想做flipping升值的，也有专门短期的flipping loan program；之前提到针对投资人做DSCR出租房贷款，DSRC指的是银行的认定比例来降低银行的风险，大多用租金的70%计算月供，也有少部分银行可以做些100%。

除着美国就业多元化和美金资产配置全球化，除了本地公民，绿卡持有者，不同的银行还会发放贷款给外国公民在美国就业有EAD卡的，或者ITIN税号在税务局，以及外国旅游者都可以在美国进行地产投资和自住。

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