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我们到底是房子的主人,还是房子的奴隶?

2019-02-02  本文已影响14人  公子京

房子是我们这一代80后必须面临的问题,为了在繁华的都市里有一个属于自己的空间,我们不得不拿走了父母半生的积蓄,也赌上了自己30年的未来。但我们有没有静下来认真的想一想,这房子,到底是我们的资产,还是负债呢?

房奴的你我

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开始之前,我们必须搞清楚概念,到底什么是资产,什么是负债,二者的核心区别是什么。

这两个词都是用于企业财务分析的,从财务的角度讲,资产是由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。负债,是指预期会导致经济利益流出企业的现时义务。

企业的分析相对复杂,针对个人的话,用大白话来讲,资产就是让钱进来的,负债是让钱出去的。好比一个水池,里面的水就是你的钱,往里注水的水管就可以称之为资产,往外放水的排水管就是负债。这也是《穷爸爸富爸爸》里对资产和负债的定义,资产就是让钱流进你的口袋,负债就是让钱流出你的口袋。

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按照这个概念,我们来看看平常我们认为是资产的东西,会不会有所变化。

比如说车子,虽然肯定还有一定的价值,但别忘了,一旦买了,车就立刻贬值,而且油费、保养费、保险都在持续让现金流出,如果贷款买车就流出的更多了。这样说来,车子就是妥妥的负债了。

诚然车子会给我们带来很多便利,但这种便利是用现金流的流出作为代价换来的,需要自己评判值不值得。

车子是负债

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我们说回房子,房子是资产还是负债呢?这个需要按照不同情况来分析。

比如,A全款买了一套100平的房,花费200万,买完后自己并未居住,而是出租,每年租金可收3.6万元;

B贷款买了同一套房,首付60万,贷款140万,买完后自己居住,年还款额约为9万元。

那么A跟B买的是同一套房,谁是资产谁是负债呢?

这个还是比较容易区分的,A的房子对他来说是资产,会产生持续的现金流收入,B的房子对他则是负债,每年现金流会流出。

如果B买房之后也进行出租,租金同样是3.6万,但由于房贷的还款额是9万,现金流还是负的,年流出5.4万,这所房产仍然是负债。

同理,如果A买房之后没有租出去,房子一直闲置,每年需支付物业费暖气费,则他的房子也可以认定为负债。

房子不一定是资产

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在财商游戏现金流当中,不管是小生意还是大买卖,只要参与到一次房产交易中,首先必须满足现金流是正的,也就是出租的收入必须大于房贷等的支出,如果不是正的,一般都会直接放弃这次机会。但在现实中,为什么房产明明是负债,我们还是义无反顾的买买买呢?

原因自然是房价的预期上涨。很多人买的都是期房,在收房之前都不能出租,即使能够出租,除非是大城市特别好的地段,否则租金的收入与贷款的还款额比起来实在是不值一提。中国房子的租售比国际水平低了将近一倍。

大家买房的最大动力还是来自于上涨的房价,想着将来房价涨起来之后出手以换取差价。在中国,由于股市经常大起大落,让很多人敬而远之,买房成了普通人的钱保值增值的唯一途径。

上涨的房价是买房的最大理由

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我们继续刚才的例子,如果房价快速上涨,一年后,由原来的2万涨到了3万/平米,这时A和B都选择了出售。

对于A来说200万变成了300万,资金回报率达到了50%;对于B来说,同样是300万出售,他的获利则是约32万,对比60万的本金来看,资金回报率超过了50%。

由此可见贷款买房,虽然现金流是负的,但在资金不多的情况下利用杠杆,享受到房价上涨带来的红利,还是非常划算的。在现金流游戏中,房屋出售套现,也是积攒资金的一个好办法,这实际上是一种投机行为。

虽然可以通过投机,一步步积攒初始资金,但为了达到财富自由的最终目的,把积攒下来的钱投到资产上去,产生持续的现金流才是游戏的制胜之道。

穷爸爸富爸爸里对资产和负债的定义

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如此看来,房子是资产还是负债,我们到底是房子的主人或是奴隶,决定权在于我们自己的思维方式。

只有清晰地知道房子在自己的财富体系中发挥什么作用,通过房子来改善自己的财富状况,把房子作为自己掌握财富的工具,这个时候,我们才可以成为房子真正的主人。

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