住宅存量盘（二手房）—— 惠州

2018-08-06 本文已影响0人后天早上

这篇隔的久一点……因为……首先是苏菲被微软收回了……过了一个很久才给我送回一个新的……其次是，一些关注很久又没怎么研究过的股票最近跌下来了……迫使我不得不开始吭哧吭哧的看看哪些值得买，之后会挑个时间总结一下……再次是……美股涨得越来越没边儿了……迫使我不得不开始吭哧吭哧的看看要不要卖……

另外插一句题外话，surface pro4有一部分版本是有固定问题的，容易闪屏，但凡有出现过这个问题的，可以联系微软换新机，只要是3年以内购买的就可以，即便过了保修期。

书归正传还是接着来上数据吧，这期是惠州。

单价概览

照例还是单价概览在先，看上去稀稀拉拉的……没错，因为该著名中介惠州部分的放盘数据本身就不是很多……没有明显的高端住宅或者低端住宅聚集区，分布比较散。

接下来是单价箱体图和概率密度分布图。大部分单价集中在9k到13k之间，其中中位数在1k左右。由下图分布可以看出，单价在20k以上的房源基本就少了。整体看高端住房的分布少了点，当然这有可能是数据不足的原因。买房之前我特意咨询过惠州地区的朋友，当然具体位置没问，只是问了问大概放假，得到的回复是20-30k。

老生常谈：

上半部分图中，普通玩家看每个绿色长方形中间的黑色实线就行，就是中位数。中端玩家，绿色长方形就代表了总数据中一半的数据分布在什么范围（25百分位到75百分位之间的数据，也就是集中度最高的那一半）。高端玩家，刚才绿色条形代表了一半，那么竖线就是一头一尾了，还有那些个点点点，代表是疑似异常值（只是统计上的异常值，并不代表实际中不会发生）。

下半部分图，其实就是概率密度函数，可以看到整个范围内的概率分布。两幅图可以结合来看。

下图是分区域的单价中位数分布情况，由于数据原因，惠州的区域比较少……大亚湾西区的单价中卫数是最高的，在11k左右。前三名的单价中位数均已过万。大亚湾中心区的单价中位数最低，不过也在9k左右，相差不是很远。

老生常谈：

光看单价中位数是不够的，还要结合样本数量来看。放到这里，样本数量就是放盘数量，放盘数量越多，单价中位数可信度越高。而样本数量越少，偶然性越大，所以放盘数量少的地区的单价中位数，可能并不能体现该地区的房价。

下面是各个区域的放盘数量。淡水是放盘数量最多的区域，其次是大亚湾西区。既然只有这么几个区域……就不赘述了，图上都显示的很清楚……

上面老生常谈里面讲过，单价的可信程度还要参考放盘数量来进行评估，所以需要放两张柱形图，每次这么一个一个找的对比。那么有没有什么方法可以把两个参数合在一起呢？

有……比如下图。但是之前考虑了考虑，觉得毕竟柱形图

老生常谈：

一张平面图上可以呈现的参数……一般包括形状，尺寸，颜色。像之前用到的那些柱形图，其实只体现了一个参数，即尺寸。通过柱形的高低，来表现数据的大小。好处是简单易懂；不足之处就是我刚才说的，遇到多参数的时候，需要一个一个对比着看，麻烦。

所有，就有了treemap，也就是方块图。方块的大小表示一个参数，颜色深浅表示另外一个参数。中文叫树形图，不过会容易引起误解，因为你看不到大树……

说回下图，每一个方块的大小，表示放盘数量，颜色深浅，表示单价的高低。所以，方块越大，表示放盘数量月多，加个越具备参考性，然后再依照颜色，对比右边的图例找价格。

卖家放盘情况

老生常谈：

放盘数量理论上来讲应该是影响新卖家的最大因素。放盘数量月多，新卖家在翻盘的时候就越有参考，放出的价格就越符合实际。与股市不同，房产的成交量没有那么多，没有那么多及时的成交价反馈给卖家。所以卖家在放盘的时候，主要参考的就是其他卖家的放盘价格。

当然还有其他因素，比如新闻，比如谣言，比如成交价。不过如果你是卖家，在不缺钱，想卖房的时候：新闻说房价降到2万，谣言说降到2万，上个月的平均价也是2W，但是你周围的卖家都挂3万5，你会以一个什么样的价格挂牌呢？

另外解释一下这个看存量盘时间分布的逻辑：一般时间越近，二手盘数量越多，毕竟刚放出来，除了急等用钱的情况，卖家也不会着急成交。所以造成的情况就是：越是临近的月份，存量的二手盘数量越多；再往前，存量二手盘会越来越少，一部分因为成交撤单了，一部分也可能是卖家不卖了（或者通过其他途径卖了）撤单了。

下面来看惠州的放盘数量随时间变化，除了2月份之外，基本上是一个正常的分布状况。造成2月份的情况有两种，一种是卖家放盘少了，卖家集体捂盘惜售；另外一种是2月份挂出来之后，成交的比较多，数据就跑到了成交那里。后者可能性比较高，毕竟房地产市场是卖方市场，我暂时想不到什么事情可能让卖家集体性闻风丧胆……不让让买房闻风丧胆的事情倒比比皆是。

看了看惠州2月份开始，政策开始收紧，包括购房利率的提升……可能会引起恐慌性购房以至于2月的存量盘减少？