【徐远 房产投资规划课（6）】：城市化：发展中国家房价上涨的催化
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以下内容来自徐远的分享。
本节思维框架
主要国家城市化率
城市化如何影响房价
第一个渠道，是通过更多的人口
第二个渠道，是通过更高的收入
第三个渠道，城市化过程中，当更多的人和更高的收入叠一起为什么说城市是网状结构
为什么说农村没有网状结构
那么大城市是怎么为这昂贵的基础设施融资的呢
- 总结
主要国家城市化率
昨天的课程中，我给你介绍了一个房价上涨的基本公式。长期看，房价增速大约等于经济增速加上通货膨胀。这个简单的公式不仅可以解释发达国这过去半个多世纪的房价增长，也可以大致解释我们过去20年的房价增长。
细心的同学可能会问：老师，城市化的影响，你怎么完全不提。不是不提，而是非常重要。所以，今天我们专门讲城市化的影响。
在讨论城市化问题之前，我们首先说一下，其实城市化这个因素对于研究发达国家的房价问题没有那么重要，或者说重要性小很多，而对发展中国家，重要性大很多。
为什么这么讲？因为发达国家的城市化率本来就很高，不存在快速的城市化过程。
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上图给出了主要国家1950年和2017年的城市化率。
你会发现，对于美国、加拿大、西欧这些发达国家或地区而言，1950年的时候的城市化率就有了60%出头，比如说美国当时就有了64%，到了2017年涨到了82%，67年涨了18个点。每年增长0.25个百分点。增长很慢，是个自然的，缓慢的增长过程，所以对房价的影响不大。
作为对比，发展中国家如果经济起飞了，那么往往伴随着快速的城市化。
比如说我国这些年，城市化率每年增长1.5个百分点，远远大于美国的0.25个百分点。差了大概6倍。再比如日本，从1950年到1970年，城市化率35%涨到72%，翻了一倍还要多，每年增长1.8个百分点。比我国还要快。
这么看，你就更理解日本的房价为什么增长那么快，因为一方面经济在增长，另一方面城市化也在快速推进，相当于是双重力量叠加在一起。这样对房价的影响要大很多。
城市化如何影响房价
刚才我们区分了发达国家和发展中国家的情况，现在我们来仔细看一下，城市化到底是如何影响房价的呢？分析一下，主要是通过三个渠道：
第一个渠道，是通过更多的人口
随着城市化，更多的人进城，需要更多的房子。可是，短期内，城里的房子就这么多，盖房子是比较慢的。从规划到征地，到修建，装修，到入住，没有个好几年，房子是住不进去的。用经济学的术语讲，房子的供给弹性很小，短期内的总量很稳定。
而且，即便房子盖好了，配套设施的修建和成熟也是非常慢的。你看很多新城，为什么大家不愿意去？没有学校，没有医院，没有地铁，便利店也不够好，房子不好住。而且离上班的距离远，通勤时间长，这个配套设施的成熟，往往需要好多年的时间。
举个例子，浦东新区已经是非常大，非常成熟的社区，可是和浦西比，还是差很多，很多地方还是很不方便。上海最贵的房子都在浦西的核心区，像黄浦区、静安区这些地方。浦东的房子虽然贵，和浦西比还是便宜很多，根本原因就是配套差一些。
第二个渠道，是通过更高的收入
随着城市化，收入也是增加的。城市化不仅是更多的人进城，而且是更高的收入。你想那么多人为什么背井离乡，来到城里，主要的原因还是城里就业机会多，而且收入高。
在城里打拼的人，有个文凭的一年能挣几十万，没文凭的也能挣十几万，这样的收入，在农村务农的人是不可想象的。
这些年我们的经济增长每年9.5%，很大一部分是城市化的功劳，而且城市收入比农村涨的还快。收入涨了，房子当然就涨，这在全世界都是一样的。
第三个渠道，城市化过程中，当更多的人和更高的收入叠一起
这个效果是放大的，而且会想到加强，形成正反馈。或者说城市会形成一个自我加强的上升螺旋。这是为什么呢？这就需要理解一点城市化的原理。
我们要问的是，城市为什么有这样的魔力，能够养活这么多人，还能够提供这么高的收入。这里面的要害，是城市是网络结构，而农村是点状结构。
套用一句时髦的话，在城市与农村的竞争中，那是网络结构对于点状结构的降维打击，农村根本没有还手的力量。
1、为什么说城市是网状结构
你看城市，其实是两套基础设施叠加形成的复杂网络，一套是硬件，一套是软件。硬件说的就是道路、交通、供水、供电、通讯、消防这些公共基础设施。
有了这些，人们在城里才能过日子，工作、生活，不然衣食住行、吃喝拉撒的问题都没法解决。
除了硬件之外，还有一套软件基本设施，比如学校、医院、银行、公安、政府办事机构等，没有这些机构形成的功能机构网络，城市生活也没法进行下去。
网状结构运作机制
有了这两套网络之后，人们就形成了“分工协作”的关系，然后知识就会累积，技术就会进步。我们那句熟悉的话，科学技术是第一生产力，就会生根发芽。
你看人类所有的重大发明创造，都是在城市里发生的。有一句话是这么讲的，说城市是人类最伟大的发明，没有城市，人类的文明就无从谈起，说的真是很有道理。
2、为什么说农村没有网状结构
说到这里，我们还需要追问，为什么农村不能建成这两套网络，形成基础设施网络和功能机构网络？
其实农村不是不能建，很多地方都在建。但是这两套网络是很贵的，不是哪里都能负担得起。
举个例子，地铁对大城市很重要，没有地铁大城市的交通会瘫痪掉。可是你知道地铁有多贵吗？修一公里的地铁，成本要5到10个亿，地质条件复杂的地方要更高。
在北京城的地铁里程现在有600公里，全球第二，仅次于上海的640公里，光造价就要3000亿以上，中小城市根本负担不起。而且这只是建设成本，不算运营成本。
3、那么大城市是怎么为这昂贵的基础设施融资的呢？
其实秘密很简单，就是吸引人，让更多的人还分摊这个成本。你想北京的人流量有多大，地铁修好了之后，地铁里面的商业、地铁沿线的商圈，沿线的住宅都会涨价，这些都可以为地铁融资。
其实，是把高额的基础设施的成本，分摊到巨大的人流量，以及这个人流量带来的经济流量上面去。所以说，城市也是个巨大的成本分摊机制，通过吸引人、聚集人，分摊网络设施的成本。
故事到这里还没有完。这个基础设施网络，和这么多的人流量，会形成一个正循环。基础设施越好，吸引的人越多，这个分摊机制运行的越好，而且这个城市的效率越高，创造的机会越多，然后就吸引更多的人。
这样看，城市的网络就这样越长越大，效率越来越高，效率越高，这个网络的生长潜力就越大。你看全中国的人都往北、上、广、深这些大城市聚集，就充分说明了这些城市虽然已经很大，还是很有吸引力，并没有增长的极限。
更多的人和更高的收入，形成一个正反馈，并且依赖于城市的复杂网络。
说到这里，我们说完了城市影响房价的3个渠道，我们复习一下昨天的公式。我们昨天说，房价增长速度约等于经济增长速度加通货膨胀速度之和。今天我们又增加了城市化速度这一项。
以中国为例，过去20年经济增速每年9.5%，通货膨胀每年2.5%左右，城市化率每年增加1.5个百分点，各项加起来，等于13.5。按照这个速度，20年房价应该上涨13倍左右。
历史数据上看，大城市差不多涨了这么多倍，中小城市没涨这么多。
总结
总结一下今天的内容，今天的要点有四个：
第一点：发展中国家的经济起飞过程中，往往伴随着快速的城市化，城市化会进一步提高房价。发达国家的城市化率本来就比较高，进一步城市化的速度慢，这个效果弱很多。
第二点：城市化率通过三个途径影响房价，分别是人口效率、收入效应，和二者的叠加的复合效率。
第三点：城市之所以能够吸引那么多的人口，产生那么多的收入，是因为一个复杂的网络效应；
第四点：把城市化的效果加进去考虑，我们过去20年的房价增速完全在合理范围内。
最后，你可能会问，城市化会不会逆转？特别是，现在通讯技术进步了，人们可以远程交流，远程工作，以后会不会不需要聚集到城里？这样的话房价会不会下跌？这是个很重要的问题，我们明天专门来讲。
