业主认定（二）：可以认定为业主的情形及解析

上一篇文章中谈到  “《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于业主认定的范畴基本一致，《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》在可以认定为业主的范畴中多了基于赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；买卖中出售人的主体范畴也扩大了，不再限于建设单位”，为何在业主得认定中加了“可以”二字。

对于业主认定，一般有争议的地方主要在可以认定为业主的情形，也即如下2种情形：

（一）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，是否可以认定为业主？

（二）基于与原业主之间的买卖行为、或者基于赠与、拆迁补偿等行为而合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主？

上述二种情形之所以有争议，其实都是关于物权效力的问题。

根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权取得除了法律规定以外，未经登记不发生效力。而法律的规定，从目前相关法律来看，主要有如下几种情形可以不经登记，发生物权变动的效力：（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；（2）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的；（3）因继承或者受遗赠取得物权的；（4）因合法建造等事实行为设立物权的。

故严格来讲，只有不动产登记簿记载的权利人、以及上述4种情形能够认定为业主以外，其他基于买卖、赠与等民事法律行为而合法占有建筑物专有部分，但还未依法办理所有权登记得人都不能认定为业主。

现实中，基于转移房屋所有权的买卖、赠与、拆迁补偿等合同，原业主（房屋或物业出售人/赠与人/补偿人）在已经履行了交付房屋这一所有权转移义务的情况下，事实上双方都已经履行完成了合同的主要义务，仅仅欠缺在相关部门办理登记这一从义务，而且买受人（受赠人/受补偿人）也已经合法占有了房屋，即使出售人（赠与人/补偿人）想反悔，买受人（受赠人/受补偿人）也可以基于合同纠纷依法向法院诉请要求对方继续履行合同义务，协助办理过户登记，从而取得房屋所有权，故尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人可以认定为业主。

【相关规定：】

《物权法中关于物权取得的相关规定》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

《物权法中物权归属及争议的处理》

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十九条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。