你为什么还在碧桂园？

2018-04-25 本文已影响0人滑铁没有卢

最近几天朋友圈被碧桂园刷屏了，刷屏的原因源自下面碧桂园“内部”文件的流出。

最近的各类媒体都对碧桂园进行了“口诛笔伐”，但是大部分仅仅停留在关注碧桂园的“人性化”，怀疑碧桂园的工程质量以及对碧桂园身为中国第一大房企的复杂心情，而我想在这件事情上说点不一样的东西。

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行业的选择

在碧桂园杨老板著名的“一万元的故事”中，杨老板说出了碧桂园能成为第一的原因。

高周转是我们竞争力的有力武器，希望项目能明白公司的要求，克服万难，将挡在你们前进路上的石头搬开，守法，高速度，高质量，高效益。

正是靠着杨老板对一万块钱的执着，碧桂园在广东顺德起家，从2012年的年营业额476亿翻倍到2013年的1060亿，从2015年的1402亿火速跨越到2016年的3088亿，再到去年的5508亿，成为国内第一个突破5000亿大关的房企，并在当年坐稳了国内第一房企的交椅。

其实不仅是在超级房企碧桂园，你问中国所有房企要不要高周转率，答案绝对都是yes。只要上网搜一搜房企名+高周转，几乎所有的房企都在谈高周转，高周转是各家房企安身立命之本。

作为周转率之王的万科，5986高周转模式要求拿地5个月动工，9个月销售，第一个月首出八成，产品必须6成是住宅。下图是部分房企项目开盘的时间要求，印证了武侠小说里的“天下武功，唯快不破”的真理，只是在地产的江湖里，从来没有最快，只有更快。

其实，不仅是房企，各行各业中，高周转都是一个制胜的法宝。企业盈利状况的杜邦分析中，可以看得更清楚：

资本回报率（ROE） = 净利润／股东权益 =（净利润/销售收入）*（销售收入/总资产）*（总资产/股东权益） = 销售利润率 * 资产周转率 * 财务杠杆比率

从公式中看到资本回报率正比于资产周转率，在行业利润率下降，去杠杆的背景下，企业能做的只能是走高周转路线，向效率要利润，向管理要效率。

从这一点上，碧桂园无可厚非。

2

宏观大背景

高周转一直以来都是企业盈利提升的有效手段。但是也就是这几年中，房企中才开始蔓延着一股需要高周转的气氛，仿佛在以前，企业是不需要高周转，或者说高周转对企业并没有那么重要。

其实，这是宏观大背景发生了根本性的变化。

自从2007年全球经济危机以来，全球经历了长达十年的量化宽松时代，中国也在2008年实施了四万亿的振兴计划。在那个时间节点，房企只要加速借钱，能融到足够的资金，基本都是盈利的。在那样一个遍地是黄金的时代，只要不是傻子，基本都享受到了时代带来的红利。

但是，随着全球进入货币紧缩，那种大口吃肉、大碗喝酒的时代已经一去不复返了。

2017年美联储加息三次，又在今年的上个月加息一次，这已经是金融危机以来这一轮加息周期的第六次。

今后加息预期方面，美联储预计2018年将加息3次，2019年将加息2-3次。

而中国货币供应量M2的增速也下降到了历史性的低点。

就在4月12日，市场利率定价自律机制机构成员开会讨论并通过了放开商业银行存款利率上限行业自律的约定。

存款利率上限的放开，从一方面可以增加居民部门存款的收益，如果把这些因为银行垄断形成的收益还给居民，将会很大程度上削弱居民买房保值的热情，这将链条式地反映到房地产企业的利润率中。

据海通宏观分析师姜超分析：

截止2017年末，中国居民储蓄为64万亿，其中的40%是活期存款，另外60%是定期存款。按照目前0.35%的存款利率，以及1.5%的1年期存款利率，假定所有利率均上浮50%，可以测算出中国居民的存款平均利率大约在1.5%左右。而即便按照大家不太相信的官方CPI数据，中国的通胀也长期保持在2%左右，18年3月的CPI是2.1%，这意味着中国居民储蓄的实际利率为负。

按照居民1.5%的存款利率，相比4-5%的货基和理财产品收益率，相当于被剪了3%左右的羊毛，这意味着相对于居民60万多亿的储蓄，每年有2万亿利息收入被银行拿走了。而这些被拿走的居民储蓄，其实就是对地产泡沫的额外补贴，如果这些利息收入能够还给居民，那么居民买房保值的动力肯定会大幅下降。

从另一个方面讲，银行为了维持利差或者减少因为存款利率上限放开引发的竞争损耗，从一定程度上会将这种成本向下游分摊，这将直接推高债务部门的融资成本，而房地产这种资金密集型的行业，高负债正是其特征之一。

如果放在这种国际国内的宏观大背景下，房企的高周转正是在适应这种时代的变化，而且这种适应，比以往任何时候，都显得更为重要。

3

碧桂园的任性

虽然在房地产行业加班是一种常态，但是如碧桂园这般已经成为标签化的加班状态，在行业内排名也是无出其右，“给你一个五星级的加班”也不是随便调侃的。

其实，杨老板的另一段话也挺有意思的：

我以前说过，在不违法的情况下，做公司利益最大化的事！提前每一天好处多少，而又付出多少，是不是有利可图。过去大家做的还不够好，不认真去计算，很多都没有时不我待去努力！

能干的会展示出你们的精彩，不能干的去你们应该待的位置就是了！

土木行业在过去的十几年里蓬勃发展，2008年众所周知的刺激计划更是让土木行业吸引了大量的社会劳动力，由此种下了土木行业人才过剩的根源。这一段行业黄金周期，也正是中国大学扩招计划的同步期，几乎所有的大学都开设了土木工程相关的专业，大环境的刺激下，土木专业的学生就业得到了有力的保证，也反过来进一步刺激了涌入土木行业的热情。

行业的萎缩和巨大的市场供应，加大了地产行业的就业竞争。而充分的市场竞争必然导致了市场价格趋向均衡，对于从业者来说，交易剩余极大地向“资本家”倾斜，那么“不能干就去应该待的位置”就实属再正常不过了。

4

更深的焦虑

焦虑仿佛成了这个时代的标签，没有焦虑的人生不足以谈论人生。

焦虑的背后，是这个时代发生深刻变化的副产品。一个毋庸置疑的事实是，劳动利得远远落后于资本利得，这恐怕是所有焦虑深层次的根源。

著名财经作家吴晓波在《中国正迎接“食利时代”的到来》一文中提到：

中国正在形成一个食利阶层，“即那些拥有不动产、股票、有价证券、票据，仅仅靠利息、股息、地租就能获得稳定的甚至不断扩大的现金流的人”，这些食利者的财富大多数是拜宽松货币所赐。