2022-05-16房地产税
房地产税法，是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。
征收房地产税有利于地方政府筹集财政收入，也有利于加强房产管理。
一、纳税义务人
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：
1.产权属国家所有的， 由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2.产权出典的，由承典人纳税。所谓产权处典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。
承典人向出典人交付一定的典价之后，在质典期内即获得抵押物品的支配权，并可转典。
3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。
4.无租使用其他房产的问题。无租使用其他单位的应税单位和个人，依照房产余值代缴房产税。
（二）征税范围
房产税以房产为征税对象。
所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，学习，工作，娱乐，居住或储藏物资的场所。
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税的征税范围为城市、县城。建制镇和工矿区。具体规定如下：
1.城市是指国务院批准设立的市。
2.县城是指县人民政府批准设立的市。
3.建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。
4.工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房地产的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
房地产的征税范围不包括农村，主要是因为农村的房屋，除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围，有利于减轻农民负担，繁荣农村经济，促进农业发展和社会稳定。
二、税率、计税依据和应纳税额的计算
（一）税率
我国现行房地产采用的是比例税率。
由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房地产的税率也有两种：一种是按房产原值一次减除10%~30%后的预制计征，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征，税率为12%。
自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，均按4%的税率征收房地产。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模住房租赁企业住房的，减按4%的税率征收房产税。
（二）从价计征
房产税的计税依据是房产的计税余值或房产的租金收入。按照房产计税预制征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征 ，称为从租计征。
1.从价计征
《房产税暂行条例》规定，从价计征房产税的计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%·`~30%损耗价值以后的余值。
（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
关于房产税的从价计征和从租计征，还应注意以下几个问题：
对投资联营的房产，计征房产税时应予以区别对待。
融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。
（4）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值X【1-(10%~30%】X1.2%
商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值X【1-(10%~30%】X1.2%
2.从租计征
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（三）应纳税额的计算
1.从价计征的计算
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，
其计算公式为：应纳税额=应税房产原值X（1—扣除比例）X1.2%
2.从租计征的计算
从租计征是按房产的租金收入计征，
其计算公式为：应纳税额=租金收入X12%（或4%）
三、税收优惠
目前，房产税的税收优惠政策主要有：
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
例外;宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食不、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
4.个人所有非营业用的房产免征房产税。
个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。
对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
5.对非营利性医疗机构，疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
6.自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
7.为支持公共租赁住房（公租房）的建设和运营，对经营公租房的租金收入，免征房产税。
公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。
8.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。
9.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
10.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的 ，在房屋大修期间免征房产税。
11.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，无论是施工企业自行建造还是基建单位出资建造，教施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。
12.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分 分别征收或免征房产税。
13.为推进国有经营文化事业单位转企改制，对由财政部门拨付事业经费的文化事业单位转制企业的，自转制注册之日起5年内对其自用房产免征房产税。
14.房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。
15.自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产免征房产税。
四、征收管理
（一）纳税义务发生时间
1.纳税人将原有房产用于经营，从生产经营之月起，
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起。
3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，
7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起
8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
（二）纳税期限
房产税按年计算，分期缴纳的征收方式
（四）纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。
（以上完结）
