北京栩锐律所：房价下跌能成为退房理由吗？

对于需要大量资金周转的开发商来说，尽快将楼盘销售出去是第一重要的目标。为了一目标，开发商为打破人们的观望，往往会推出保值计划，采用限期内房价下跌就退房或补差价的宣传方式，促使观望的购房者消除顾虑，订购房子。很多购房者就是经不起开发商的诱惑而轻信了开发商的承诺，认为能退房，或者能获得补差价。

我们来看一案例，陈女士今年9月22日购买一套房屋，当时置业顾问信誓旦旦保证房屋不会掉价。可就在陈女士全款支付房款的8天后，发现同样房屋的预售房价直降10％。经多次与房产商就退房事宜协商未果，陈女士将其告上法院，以房产商存在欺诈为由请求判令撤销合同。

法院判决：法院以证据不足判决驳回了陈女士的诉讼请求。法院认为购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。

那么符合商品房退房的法定情形有哪些呢？北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁律师总结了法律规定的10种退房情形为您一一解答:

情形1：延期交房

在实践中商品房延期交付也是商品房纠纷中最为常见的。逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有把房屋交给购房者入住的行为。那么开发商逾期交房购房者就能要求退房吗？答案是否定的，因为在实践中有的法院认为开发商虽然延期违约，但并未给购房者造成严重的后果，也不会使合同目的无法实现，不构成“根本违约”，是不支持购房者退房的。就比如说，开发商延期了一星期交房，购房者是不能够要求开发商退房的，但可以要求开发商承担违约责任。

那么开发商延期交房多久业主可以要求退房呢？若合同已做明确约定，比如延期时间超过三个月或半年，购房者可以提出退房。若合同中没有明确约定的，购房人如欲解除合同，应当先进行催告，经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。

购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永远性地丧失了解除权。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。

情形2：质量问题严重

商品房质量问题也是近年来的社会热点问题。“楼歪歪”“楼脆脆”“楼倒倒”事件的曝光不断触动着公众的敏感的神经。那么是不是商品房遭遇质量问题就可退房？这是要分情况的，通常来说对于普通质量问题，可以要求保修。可以通过修复处理而且买受人又没有非解除合同不可的特殊理由时，买受人不得主张退房或解除合同（例如：同屋面防水、电气管线、墙面落漆、裂缝等，都属于建筑物质量瑕疵问题，而不是影响居住安全的质量问题）。而因商品房主体结构质量不合格（如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题），或因不能通过维修来解决的质量问题严重影响正常居住使用的，房屋买受人可要求退房并赔偿损失。

情形3：开发商私自更改楼房规划设计:

在履行商品房预售合同过程中，房地产开发商出现了以变更规划、变更设计或者减少绿地面积来增加商品房开发量的情形，变更规划影响购房人的合法权益的。购房者是可以退房的。在实践中就有开发商未经过业主的同意擅自改变楼层，使得业主的采光权受限、人均公用绿地面积减少从而侵害了业主的合法权益，业主起诉要求退房的案例。但还需要注意的一点是：开发商变更设计规划的，应当提前10日内通知购房者，作为购房者在接到开发商的通知15日内一定要以书面的形式答复是否退房，不以书面的方式答复的话是退不了房的。

情形4：房屋损毁

房子作为不动产，一般来说，除非地震、战争、重大水灾或火灾以及爆炸等不可抗力因素，才会造成毁损灭失。尽管此类情况出现的可能性极小，但在实践中也有发生。在房屋交易过程中发生房屋的毁损灭失，出卖人未交付给购房者使用的，毁损灭失的风险由出卖人承担，购房者可选择解除合同和退房。

情形 5：因开发商过错未能办理产权登记：

近些年来，逾期办证违约纠纷案件在商品房买卖合同纠纷案件中占比居高不下。逾期办证违约纠纷案件中，开发商常以合同中没有约定开发商的协助办证义务、未约定办证期限、未约定办理产权证、未约定办理国有土地使用权证为由进行抗辩，其根本原因是出于对自己最大利益的考虑。开发商有意提供减轻自己义务的格式合同，购房人因法律知识欠缺忽略办证事项约定的情形时有发生。对于开发商的这种行为，法律规定因开发商的原因致使办理产权登记的期限届满后超过一年的，购房者就可以要求退房了。不过需要注意的一点是：如果办理产权登记的期限届满后没有超过一年购房者是不能要求退房的。

情形6：开发商未取得商品房预售许可证：

由于一线城市房价高昂，购房者选择到附近二线小城市购房居住。但这些小城市的房地产开发商急于套现，还未取得商品房预售许可证的情况下就开始和购房者签订认购书出售商品房，当地政府为了发展房地产经济睁一只眼闭一只眼，管理上的不规范导致纠纷不断。毫无疑问的是，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，购房者可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失。但是从保护交易的角度来看，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，合同有效。

情形7：无法贷款

对于购房者来说，商业贷款是比较常规的贷款方式。不少购房者都会以银行按揭的形式贷款买房。购房者在办理银行贷款时，时常会遇到无法房贷的情形。无论是买受人、出卖人还是银行都可能导致无法放贷。因此根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

情形8：一房二卖或将房屋抵押给第三人

不管是出于对购房者违约的担忧，还是出于对利益大化的追求，售房方都有可能会做出一房二卖的行为或者将房屋进行抵押的行为，因此这些行为也就成为了房产交易中的常见情形。为了避免这种情形的发生以及保护购房的利益，法律规定：商品房买卖合同订立之后，出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人或出卖人又将该房屋出卖给第三人的。购房者可以请求解除合同和退房，除此之外，购房者还可以主张一倍房款以内的赔偿。

情形9：开发商故意隐瞒重要信息

出卖人角度分析，开发商负有如实、全面告知购房者房屋信息的义务。商品房交易过程中，开发商应当遵循诚实守信原则，全面、客观地告知购房者其欲购房屋的相关信息，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。信息既包括有利于开发商的，同时，也应当有不利于开发商的。在开发商应告知购房者的诸多不利信息中，房屋的设计缺陷和质量瑕疵是其中的重要信息之一，这类信息直接关系到购房者对欲购房屋的整体价值和购买意向的评估。同时还应将房屋有无抵押、证件办理情况等向购房者说明。开发商故意隐瞒没有取得预售许可证、房屋已抵押、房屋已出卖或者房屋为回迁房的信息，购房者房者不仅仅可以要求退房，赔偿损失，还可以主张一倍房款以内的赔偿金，

情形10：面积误差

出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，而合同没有约定或约定不明确，以面积误差比绝对值在3%(含3%)以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。误差小于3%不能退房，按实际面积计算房款，多退少补。误差大于3%可选择退房，如果不退房，实际面积偏大的，超出3%部分免费赠送买房人，实际面积偏小的，超出3%部分房款双倍返还。