2020-07-02

北京买房：看完这个再买房！请拿好望京买房投资攻略

问：水原老师，如何看望京和CBD这两个片区？哪个片区更有成长性呢？

回答：望京最大的优势是产住一体，过去就发展有成熟的商业，加上现在互联网产业，金融产业的大举进入，已经是名副其实的第二CBD，你可以去CupOne坐一天感受这里人们工作的氛围。

CBD最大的缺点是次新住宅太少，附近空地太多，老破小太多，长久造成了分崩离析的状态；随着中国尊等地块逐渐开建，CBD很快会恢复它应有的荣光；长期以来大量高端商业的积淀，密度最高的5A写字楼，北接朝阳公园，三里屯，南接双井，东面是连绵的住宅和商业延伸带，CBD是目前最安全最有潜力的板块之一。

未来望京：CBD的价格比大概是8:10的样子。

提问：水大，阿里的总部设在来广营，怎么看那边呢？

回答：感觉位置还不错，紧靠望京，周边基本是次新房新房，感觉发展前景巨大。

整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。

除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。

酒仙桥已经塞满了。

那么，只有往北，来广营善各庄，大片的村级单位，土地还没有征收。

加上地铁早已联通，前有孙河这个探路的，后有望京大本营，来广营如果大规模开发，本身的价值基础不会差。

唯一要注意的是，要回到买房的逻辑上来。

买房最终看的是价格，来广营的存量房源是比较贵的，新开更贵的可能性较大。

那么，解决的策略就是从辐射范围中寻找还没有起价的洼地。

提问：水原，望京内部你觉得哪个区更好？

回答：以地铁站划分比较清楚：

望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成熟；

阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大；

望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择；

望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于溢价，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域；

东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。

望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域；

还有一个没有地铁的小区域：四元桥的望京桥至宜家一带，大多是2003后的老破大，目前有大片空地闲置或者作为公园，与东三环，太阳宫等区域的连接作用尚未发挥，未来可能存在一定区域质变的因素。

问题：水原先生你好，预计入手1000万左右的望京改善三居，请教你哪个小区更好？

目前看了中广怡景湾，金隅国际，国风尚樾，星海明珠，宝星华庭这几个小区。

回答：整个望京，重心在望京SOHO。

以广顺南北大街，北小河，望京东路为「望京内环」。

中广怡景湾，金隅国际的问题比较接近，都是靠近望京桥，离望京中心有一段距离，离地铁比较远，适合日常都是开车接送的客户。

国风尚樾和星河明珠略贵，国风夹角位置，星河离地铁近点。

宝星华庭在这里最好。

最后看价格。