第十四章：购物中心的财务管理

最基础的财务管理就是簿记

我记得之前我们一个高管曾说，财务工作不仅是booking，也就是簿记，高端的财务管理工作者应该可以清楚地告诉决策者他所经营的企业基本面如何，是否有经营潜力，哪些方面已经走在了行业的前列，哪些方面还有待提升。最关键的是他还要帮助决策者把其所经营管理的资产盘活，通过向资本市场募集资金，帮助企业扩大健康现金流，支撑企业实现规模扩张。

先来说最基础的booking。这个职能也就是一个记录者，月度、季度、年度赚了多少钱，花了多少钱，原本应该可以赚多少钱，原本该花多少钱。很多财务工作者只能做到这一步，甚至这一步基础的加减法都做不好。稍微高端一点的，会分析这些基础的数据，从而帮助决策者对经营管理做出相应的调整。

对购物中心来说，最主要的收入就是租金，以及围绕着购物中心而产生的周边收入，比如广告。由于购物中心的经营面积是固定的，其租金一旦签订合同，月度、季度、年度的收入就基本上可以做出预算了。购物中心的主要支出项一是人力资源，二是大型企划活动的费用支出。由于购物中心面积固定，一个购物中心应该配备多少经营管理人员，行政人员，物业人员都是可以测算的，这些岗位一旦定编，签订劳动合同，其支出也就基本能做出预算。一年的时间是固定的，每年节假日就那么几个，需要做多少场PR或者SP活动，也都是相对固定的，因此，这些支出也可以做出预算。一旦月度的收支发生偏移，财务管理人员应该可以迅速做出判断，是空场导致租金下降，还是收缴率不足导致租金下降，是人员超编导致支出上升，还是企划活动加料导致支出上升。

财务管理工作者要帮助决策者看懂报表背后的经营

更高端一点的，还会帮助企业决策者广泛收集同行业经营数据，并做出相应的对比，告诉决策者，企业处于一个什么段位上，自己有没有形成核心竞争力，如何挖掘自己的潜力。

国外不记得谁曾今说过一句话，唯税收和死亡不可避免，企业只要正常经营就一定免不了纳税。对社会人来说，纳税是必须遵守的法律，也应该是一件让“人”感到骄傲和自豪的事情。但是税收对企业来说也是一笔不菲的支出，对企业来说，这笔支出尽管不可避免，却应该正常合理计税，从而为企业保存更多的发展留存。一般的企业财务部门都有专门的税收人员，他们的主要职责就是研究国家和地方的税法，税收政策，要求企业在经营管理的过程中合理合规，甚至在经营方向上做出相应的调整，从而减轻企业的赋税，甚至获得国家或者地方的相关税收补贴（退税），控制了这方面的支出，其实也是变相地减轻了企业负担。

财务最大的价值就是“杠杆”

对购物中心来说，或者对所有的商业地产来说，其收入都是相对稳固的，受空间所在地域和面积的限制，其收入有一个天花板，而且一次性投入高，因此其流动性是相对不高的。商业物业在财务管理人员来说应该不受空间的限制——它就是资产，是数字。既然是资产，只有高效的流动起来，它才能发挥最大的价值。财务部门在发挥金融对接作用的时，最老套的做法就是将物业拿到银行去做抵押，然后贷款出来，从而帮助企业主一次性回收部分投资，并以此进行滚动发展。但是这条路已经越走越窄了，随着金融市场的发展，财务工作者应该把视野放宽，每年固定的租金收入、每年固定的票务收入、每年固定的广告收入等等都应该变成财务工作者的资产标的，做高估值，投放进所有的资本市场，实现资产的变现，并积极降低融资成本——这才是财务工作者最高的价值体现。

在购物中心的人力资源管理中，偷懒的财务部门管理者会说，我们的工作是后台支持性工作，基本无法数据化KPI。开玩笑，这个世界上的事情只要你想做，哪里有做不到的。年度应税目标、融资目标这些不都是直接的数据吗？关键看你有没有这个自信，这个能力，这个担当了。