链家培训笔记（二）

2. 初识房地产市场（上）

房地产市场分类：

教材——一级市场、二级市场、三级市场

实际业务——新房市场、二手房市场、租赁市场

交易渠道——中介市场、非中介市场

房地产一级市场简单来说就是卖土地的使用权（土地），房地产二级市场是购房者直接和开发商进行交易的市场（新房），房地产三级市场也被称之为是二手房的中介市场（二手房）。

判断城市房地产的进入价值：

市场规模、竞争激烈程度；行情，指标，政策；链家模式是否有价值，解决市场混乱的问题，解决用户痛点（小城市可能不适合）

关于房产经纪价值其他观察角度个人总结：

·小区结构杂乱（大圈小圈，互相独立，首次去很难定位，费时费力，经纪人可以解决此痛点）

·老年居民多（线上工具运用能力有限，线下渠道有限，可以去线下链家登记，信息赋能；陪伴感）

·信息中枢（顾问）：商圈（配套设施等）讲解、优缺点分析（特点发掘，缺点不隐瞒）、学区房、其他信息

·信用背书（买卖双方担保，房屋背景调查，安全性保障）

·中介市场混乱，虚假信息多

·交易流程复杂，需要综合外包服务（自己做越麻烦，专业性要求越高，越需要经纪人）

·物业管理欠佳（链家线下可以提供类似物业的服务）

·房价高、租金高、房源多、客源多（服务费提成更高，单量高）

·置换率高（社区归属感不高，改善需求，投资需求）、人口流动高（城市内，城际间，阶级间；刚需，上升改善，需求有变→通勤、周边环境、基础设施等）

·城市大、工作地远工作忙、现住处远、外地，业主带看太费时

·存量房市场（换房改善，住有优居）

·房地产本身属性：难变现，流动性差，价值大，各不相同，不可移动，交易环节多，过程复杂，税费多。

关于为什么老房不重建的讨论：

住宅区密集，不知道从哪开始拆盖（会影响周边）

安全稳定性，老人多，社区归属，受不了折腾

政策对开发商的限制

地段开发成本太高（房价过高，补偿金高）

为保证房地产市场宏观调控的有效实施，一般采用经济手段、行政手段、法律手段和政策方法四种。

1、经济手段（金融）

即通过运用价格、税收、利率等经济杠杆，来充分调控房地产市场的运行和发展，以经济刺激来引导人们的经济活动。

2、行政手段

即通过国家、政府部门的行政权力，以行政管理的方法，对房地产市场进行宏观调控。如制定房地产市场的发展规划，来对房地产市场的发展方向进行控制；通过规定房地产市场主体资格、活动原则、经营范围、权力和义务等来控制房地产经营企业的经营业务等。

3、法律手段

即通过房地产立法和房地产执法来宏观调控房地产市场。通过制定各种房地产法律、法规来规范我们的经营，保护合法经营，打击不法经营，维护房地产市场的正常运转。

4、政策方法

房地产市场宏观调控的政策方法，指国家通过制定并组织贯彻执行一定的房地产市场发展政策，来对房地产市场进行宏观调控。其特点是适应性强、针对性强，容易取得比较好的效果。

是否有直接干预调控（非宏观），杀鸡儆猴。

政策调控对于链家生态的不稳定性，转存量，政策劣势的条件下，依然逆流而上，存续与否关键在于老百姓需不需要大链家的“服务”（答案是肯定的）。