香帅春节房地产特辑学习笔记

刚需买房如何选择

问题1. 中国房地产是否有泡沫？

房价对比

• 1990年东京房价泡沫破灭前夜好点的住宅价格和当时的纽约贵8倍多(8万$ 比 1万$)
• 2017年北京均价1万$，纽约2万$，是纽约的1/2

结论，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，离泡沫还远

理由：

1. 我国的房价快速上涨，符合全球范围内的一般规律
2. 我国房价还有很大的上涨潜力

• 按收入、消费、房价水平和城市化率看
  • 我国现在仅相当于日本1970年左右的水平
  • 相当于韩国上世纪80年代的水平
• 按人均收入 只有美国的1/7
• 发展空间还非常大

3. 政府调控的不是房价水平，而是房价的增速
   • 增速过快导致贫富差距，影响社会稳定

问题2. 是不是货币超发导致房价上涨?

• 从2000 年到2016年 我国平均通胀率2.7%
• 同期世界平均通胀率3.8%，总体看货币并没超发
• 房价的上涨和我国较快的经济增速、城市化推进有关

问题3. 供地不足导致房价上涨?

• 很多三四线城市土地供应很足，可房价还是上涨很多
• 巴黎、纽约土地私有，不限供应，市中心房价很高
• 关键还是房子所在的地段的因素

问题4. 房价是炒作起来的吗？

• 炒起来不会长期上涨，会回落
• 温州，鄂而多斯等城市炒作起来后很快回落
• 全国平均房价、特大城市房价一直坚挺
• 说明房价上涨不是炒作，有坚实的基本面支撑

买房两大原则,先上车和稀缺原则

• 按个人能力情况争取先上车，才能先步入快车道
• 尽量买市中心的房子
  • 房子的价值不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源(学校、医院、商圈、各种办事机构)
  • 可选择地铁沿线，交通便利

相信不少人错过一轮轮房价上涨，徐远教授帮我们从宏观上看到我国目前处于什么阶段，对之后的选择提供了很好的指导。特别对于有刚需并且有条件的，房产的确是个相对稳定，安全，抗通胀，并且能使用杠杆的资产。