地产收并购测算的分析框架
谈一下收并购的测算决策点。重点关注四项指标：销售净利润率、自有资金回报率、自有资金的总销比、总销与总投比。以上四项指标，如果只有一项不达标，差距不是那么大，是可以谈的。如果有两项以上偏离度都大，这个项目的风险，谁干谁知道。至于风险边际设定在什么区间，不同公司会有不同的风险偏好。我这里的边界不是标准答案。
先说点题外话。
在财会的大神面前谈财务测算，有点班门弄斧。但我们的重点不是财会专业的技术流炫技，而是关注决策面。
我们的观点还是这样，如果大帐算不过来，小账就不用算。收并购不是土地市场举牌，每举一手都在考验老板兜里的钱，所以需要精耕细作。即便这样，也未必能举下来。有些项目企业是为了做规模，或为城市战略布局，或为之前已获土地的加持，或对未来预期激进，或其他利益勾连，都可以一直举到利润微薄甚至不挣钱。
收并购的不良资产存在操盘风险。所以项目接手后，法务、债务、政府关系的清理在第一位，这些严重依赖外部的配合，在时间维度都具有不可预测的硬约束。因此财务的动态测算没有太大意义。在做跟进决策的时候，如果静态财务大帐都算不过来，项目就不值得折腾。
回归正题。
我们先看最要紧的指标，项目的销售净利润率。
净利润=不含税总收入-不含税总支出
净利润率=净利润/总收入
一、总收入
地产的总收入就是地块的总货值，在财务里称为总流水。
一般普通住宅项目可售由三大块构成：住宅、底商、车位
复杂商业地产项目还有商铺、写字楼、公寓、酒店。这类项目比较复杂，有它自身的估值和逻辑，涉及资金面很大，流动性较差，不在这里讨论。
总收入=住宅*均价+底商*均价+车位*均价
按房地产增值税税率11%计算。
不含税总收入=总收入/1.1。
有了地块的规划指标及市场营销报告，以上数据就一目了然。
当然精致版的测算，住宅还分高层、洋房、别墅，位置还分楼王、边户。底商也分位置有不同定价，车位还分楼栋、人防非人防。算大帐如果过于精细，反而看不清大的价值，不建议扣得过细。
在某些地方的车位极为难销，会变成库存，所以也有将车位按一定比例计入总收入，特别难销的甚至不计入。万一能卖，就作为对抗财务风险的冗余备份。
二、总支出
地产的支出有三大类：成本、费用、税金
1、第一项：成本
成本项包含土地成本、前期及建安成本、如果有代建，还有代建费
土地成本包括土地出让金及契税。
前期及建安成本，如果初略匡算，可以根据配置按全建面来测。
我认识很多成本，做到总监位置，如果没有别人现成的计算表格，没有无比精细的数据。你问他百米普通配置高层住宅的建安成本均下来约多少钱，对方都是没概念的。所以我一直强调，在决策面，需要的并不是特别精准的个案数据，而是常识性的统计数据。
代建费=总流水*约定代建费率
由此我们看到总成本就是：
总成本=土地成本+建安成本+代建费（如有）
因为在建安成本和代建费总有一些票据会损失，无法进入成本。所以不含税部分就未必取值1.1，可以取1.09，代建费取1.06。这属于经验，并不精确。
因此，不含税总成本=土地出让金+建安成本/1.09+代建费/1.06
2、第二项：费用
费用也是三大块：营销费用、管理费用、财务费用
营销费用好理解，各地产公司都在控这个费率，与总流水有一定的关系。货值高的项目，费率相对会低一点。
管理费用就是人吃马喂，一个项目公司一年的开支也相对恒定，根据预计开发周期，就可以算出来。
财务费用，就是融资成本，借进来多少钱，费率多少，使用期限，这是一笔比较大的费用。
比如融资借款5亿，借期2年，资金成本12%。那么财务费就是5*2*12%=1.2亿
由此我们看到总费用就是：
总费用=营销费+管理费+财务费
考虑到费用也有票据损失，同样道理，取值可以估算考虑1.03
因此，不含税总费用=（营销费+管理费）/1.03+财务费
3、第三项：税金
谈起税就略复杂，有一套计算方法。外行不是很容易看懂。因为收税的秘诀就是：拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。普通人一眼都看懂了，那怎么能行呢？这些年央妈只要搞量化宽松，就不停的整英文，比如MLF、SLF、SLO、PSL等新的货币政策工具。你要能搞明白数你牛掰。所以以下阅读困难也不能怪我说不清楚。
地产的税金有四项：增值税、增值税附加、土地增值税、企业所得税
增值税=增值税销项-增值税进项
增值税销项=总收入-不含税总收入
增值税进项=（总成本-不含税总成本）+（总费用-不含税总费用）
所谓增值税附加，是由城市建设费7%、教育附加费3%，本地教育附加费2%，合计费率12%。
增值税附加=增值税*12%
土地增值税的税率取值有30%、40%、50%、60%四挡。对应土地增值率50、100、200、>200。
也就是说成本一定的情况下，地价越低，售价越高，土增税税率越高。所以做高成本是降低土增税的方法。有些上市公司将合约订单关联交易给自己隐形操控的私人公司，同时抬高价格做高成本，一举多得。一边把上市公司的钱装进了自己的私人口袋，同时减少了土增税。当然，关联交易如果被发现，这肯定违法。
地产企业所得税的税率是25%。
企业所得税=（不含税总收入-不含税总成本-不含税总费用-增值税附加-土地增值税）*25%
以上看起来都挺复杂，尤其土增税还有一套规定算法。
如果我们不做税筹优化。大致看，总税负/总流水高于26%会是大概率事件。
三、净利润率
根据前面的推导，只要知道收入、成本、费用、税金的数据。净利润率大帐自然就有。
我见过一个秃鹰型并购的业内顶尖高手，在我报出地块亩数、容积率、当地竞品售价这几个数据的同时，他的手指报一个数换几下手型，数据刚一报完。对方就将净利润率和相关指标直接报了出来，与我们表格的测算几无差异。同时把成交底价和交易的约束前提和交易路径一下就抛出来。所以，坐在谈判桌上，这种人从来都是永远的主导者。
这里的诀窍就是把经验数据转化成预判模型。总流水是这里最核心的指标，土地成本是现成数据，建安、费用相对恒定，除了财务费用现估。税金分解了虽然复杂，难度还在于土增税的取值，其实还是取决于经验的判断：对于项目总税负的预判是关键，这个数据也与总流水相关。
所以，我第一篇文章谈的是交易的模型，这次其实是在谈财务测算的模型。具体数据不是那么要紧，重点是决策面的分析框架，或者叫做分析模型。复杂问题进入到这个模型里，很快可以预判和沟通交易方向，精细化的工作可以在后台同步运行验证。
四、四项指标
回顾一下：销售净利润率、自有资金回报率、自有资金的总销比、总销与总投比。
销售净利润率=（税前总收入-税前总支出）/总收入
自有资金回报率=净利润/自有资金
自有资金的总销比=总销金额/自有资金
产投比=总销金额/总投资金
