麦当劳，又名“金拱门”，相信很多人对马路上随处可见的“M”和金灿灿的麦当劳叔叔并不陌生，也知道他常年卖着薯条、汉堡，那为什么说它其实是个做房地产生意的呢？

解释这个观点背后的逻辑之前，先要说到我昨天遇到的一件事，或许能帮助你理解。

一、不靠年费赚钱的健身房

昨天去逛超市，逛着逛着发现一家门面并不显眼的健身房。

门口写着“24h营业”，活像个便利店；而当我好奇地想推门进去，却哭笑不得地发现居然有门禁，要刷卡进出。

我心里不禁嘀咕：这真的是家健身房吗？没人发传单、没人说“游泳健身了解一下”也就算了，把顾客拦在外面算怎么回事，做生意也太佛系了吧？

好在有个店长模样的人坐在门口跟人聊天，看到我才开了门。

我进去转了一圈，发现该有的器材还算齐全，但是场地很小；也有私教带课的教室，却在墙上用大幅标语写着“严禁私教推销”；甚至健身房必备的沐浴间，这里压根儿没有。

等到我向店长了解到：按月收费，每月一百多，自己在公众号或者app付费，下个月不想继续随时取消，每天还可以预约团体课时，我觉得有点搞不懂了。

这家店真的能挣钱吗，这么乱来不会倒闭吧？

据我了解的健身房赚钱方式，就是努力忽悠顾客买个三五年的卡。

人都是有惰性的，健身这种需要吃苦、反人性的事，其实99%的人都很难坚持，那高额的年费就成了收入来源；

哪怕你真的是少数1%能坚持的人，也不要紧，我还听说过开业收完一波年费、第二个月卷款跑路的某连锁健身房。薅完羊毛就跑、可怜的是那些羊。

而带团体课的教练，很多时候就是私教，团体课不用另外付钱、也不许推销，这是要私教跟店长一起饿死吗？

当然，商家不会做吃亏的傻事，而据说这家健身房也开了很多分店，至少说明不会亏钱，但是远不如我了解的其他健身房或者私教赚钱。

当商家追求薄利时，它真正看重的是什么？

跟店长进一步聊天，了解到这个品牌有被阿里投资，从杭州首先开门店，而在杭州门店的月费甚至不足一百元。

其一，薄利带来的是更多流量，而在这个流量为王的时代，流量远比钱更值钱。

当健身房有大量的会员后，就拥有了大量关注健身的用户，关注健身的人群更容易关注健康相关的产品。

这个品牌的健身房作为具有健身场景的流量入口，而我跟店长交谈了解到，当流量到达一个量级后，投资方会开发或推出健康产品。

健身房的忠实用户的转化率，将是惊人的。

其二，大数据的建立，与其费尽心思有偿收集，不如等待用户主动提交。

这家健身房进门需要打卡、团课需要预约，其实你的健身习惯、对运动类型的喜好、你的地理位置等通通都转化为数据被征集。

拥有大数据的商家，所获得的长远利益，远比眼前的现金流有价值得多。

看上去是做健身房，其实是为了健康类产品和大数据，并不直接达成获利的经营模式，乍一听有点奇怪，但事实上非常符合商业逻辑。

我理解到这层之后，瞬间想到了我曾经看到的一个观点：麦当劳不是靠餐饮赚钱，其实是靠房地产。

听上去又有点不可思议对不对，让我们来好好分析下就明白了。

二、不靠餐饮赚钱的麦当劳

提到麦当劳，就很容易联想到肯德基，这两家都是随处可见招牌的快餐店，说是餐饮界的巨头也不为过。

那同样是餐饮界的，凭什么麦当劳独自优秀，成为一家靠房地产挣钱的品牌呢？

这可不是谁恶搞出来的玩笑，是曾被麦当劳创始人雷·克罗克亲口说出的：麦当劳是做地产的。

而这就要说到它的经营模式了。

麦当劳有两项业务：餐厅直营和餐厅加盟。

听上去也很好理解，就是品牌方直接管控的门店，以及交给加盟商经营的分店。

但有意思的是，在麦当劳的营收报告中，收入包括三部分：直营店收入、加盟费、还有租金。

What？一个搞餐饮的为什么要收房租？

原来，麦当劳作为全球知名的快餐品牌，当它在发展中国家、在小城市的新兴商业区选址落店后，往往会为那里带来巨大的客流量，帮助商圈的迅速建立、周边地区房租迅速上涨。

而此时，它再把店铺交给加盟商，同时收取加盟费和大幅上涨后的房租费，这笔利润就非常可观了。

虽然“没有中间商赚差价”的直营店本身收入不菲，但投入的运营成本也同样较大；相比之下，加盟店的加盟费和房租总和，在麦当劳2016年的财报中显示，占总利润的71%。

尤其是房租，在总利润中占了50%。

所以，说麦当劳是一家房地产公司，不过分吧？

三、不靠传销洗脑赚钱的安利

表面上是健身房却是流量入口、表面上是餐饮巨头却靠地产赚钱，这其中的商业逻辑让人惊叹，不禁让我想到一家公司：安利。

在权健被全网痛骂、宛如落水狗的时候；让我觉得很神奇的是，同是贩售高额保健品公司的安利，却好像在近两年洗白了？

比如想给朋友推荐电视剧，张口就会说“我安利你一部剧”，“安利”似乎完全被当作中性偏褒的词语在用。

别误会，我并不想为它打广告，对于保健品本身我保留意见，不想引来什么保健品要不要吃的讨论，我今天想说的同样是它的营销模式。

保健品公司很常见的套路就是：对老人或者受教育程度较低的人群进行洗脑，觉得该公司产品宛如灵丹妙药，买得越多，活得越久。

可是机缘巧合之下，我也曾接触过安利这个公司，过程有点意思。

当时我在豆瓣上找有趣的同城活动，看到两个比较感兴趣的：图书馆讲座，以及城市徒步。

在我加了图书馆的联系人微信后，在她朋友圈看到一个类似大富翁的“现金流桌游”，在游戏中模拟人生，把工资、结婚生子、生病等等情景融入游戏中，非常有代入感。

当时我就报名去玩了这个桌游，意犹未尽。

而后她告诉我还有很多其他活动，比如：城市徒步、健身操课、营养学讲座、职业规划讲座、英语角等等。

这些主题的活动很容易吸引包括我在内的一些年轻人，能在忙碌的工作中停下脚步，内视自己、充实自我，外塑身体、开拓视野。

整体展现出的是健康积极的生活态度，与我的追求非常契合。

而参加了两三次活动之后，我才知道，原来她们都是“安利”人。

虽然我对保健品本身不感冒，但是对于建立兴趣社群、转化成付费用户的方法却非常认可。

保健品公司的销售理念，其实就是追求更健康和优质的生活，从兴趣社群转化为潜在顾客，逻辑上是共通的，也非常易于转化。

不仅仅是用户转化率，这种形式的推销其实对于品牌本身形象也是非常有利的。

相比“权健”这种正在被全网喷的窘境下，我却没有连带着对安利也产生恶感，那些有趣的活动功不可没。

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一家24h健身房，引发了我以上一系列的联想，生活中随处可见的现象，也许背后蕴含了深层的商业逻辑。

在大家越来越习惯于结果导向的现代社会，也许思维上拐个弯，比直球更能击中利润的红心。

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