小白购房指导之贷款篇
这次给咱们缕缕关于北京购房贷款的问题
一、个人住房贷款性贷款经常遇到的几个问题：贷款资格，贷款期限，贷款利率，还款方式和每月还款额
1、首先个人住房商业性贷款的政策是什么？2017年3月17日，北京住建委发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策通知》，也就是常说的317 政策，如下表
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2、首套和二套如何认定呢？有两个部门，一是银行;二是不动产登记机构。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。
认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，
有时一致，有时不一致。在贷款环节，按照下列标准认定：
（1）首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录；同时还需满足在北京市目前没有住房。
（2）区分首套与二套，是以家庭为单位。在北京市无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数。
（3）住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括北京市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括住房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，不论是否结清，都算贷款记录。
（4）贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，不计算贷款记录。
（5）
只统计北京市内的住房，不统计北京市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房，不包括商业用房、办公用房。
（6）
2017年3月24日之后，借款人离婚不满一年的，申请贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，
认定为二套。
（7）购房人本人无固定收入，由其父母担保还款（父母须为在职人员），直接认定为二套贷款。关于首套与二套认定办法，可以总结如下（表内均为“非离异或离异已满1年”）：
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3、上面确定你是首套二套后，接下来看能贷多少钱？(因为不确定已婚未婚下面统称家庭)
（1）借款人家庭的收入不低于负债的2倍。家庭收入的认定：①通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。
（2）征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。
如果你收入证明不够有五种办法可以解决
（1）可开具兼职收入证明；（2）男女朋友共同借款；（3）父母作为担保人；（4）可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入；（5）接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款人。
以上关于商贷的三大点只是一个概念的阐述，具体情况具体分析。
接下来是公积金，公积金有三种：市属公积金，国管公积金，中直公积金，咱们主要以市属公积金为例主要说明一下。
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二、市属公积金贷款的政策是什么
2018年9月13日，
北京市住房公积金管理中心发布
《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，按照该通知，市属公积金贷款政策如下表：
1、申请市属公积金贷款的条件
（1）公积金账户开户6个月以上，并且近期连续6个月（从申请日开始，向前推算6个月）足额缴存。
（2）目前账户是缴存状态，未停止。
（3）申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。
2、公积金首套二套认定
（1）首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录，包括商业贷款记录和住房公积金贷款记录；同时还需满足在北京市目前没有住房。
（2）2017年3月24日之后，借款人离婚不满一年的，申请公积金贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，认定为二套。
（3）出现下列情形，公积金中心拒贷：①在北京拥有2套及以上住房；②在全国有两次及以上贷款记录；③北京拥有一套住房且全国拥有一次非同一套住房的贷款记录。关于首套与二套认定办法，可以总结为“认房又认贷”，具体如下：
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市属公积金首套最高可以贷款120万，二套最高60万。
有一种特殊情况，户籍在东西城买城六区以外的房子可以上浮20万。户籍在城六区的在城六区以外的可以上浮10万。
市属公积金现在政策比较严，例如缴纳一年一个月，可以贷款20万，以此类推两年一个月30万～～～～
公积金贷款与个人情况贴合比较紧密，以上也只是概念性的东西，有助于了解大致的问题。
好了这一期有关于贷款的问题给大家做了一个简单的介绍，大家可以细细消化一下，虽然现在公积金政策比较严格，个人建议能公积金贷款最好别商业贷款，毕竟公积金基准利率3.25%,商贷基准是4.9，除非你是刚工作一两年的就不建议公积金了。
下一期主讲户型还是税费呢？我好好想想～～～
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