电台直播｜房地产里顶重要的事儿

应邀参加市电台法律节目直播。

节目围绕房地产纠纷的防范与处理展开，购房人购买一手房时应该注意的事项和应对，购买人购买二手房应该注意的事项和应对，以及当下涉及房地产的热点纠纷。

首先说购房人购买一手房时应该注意的三点，一要注意开放商的售楼处是否张贴了“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可正》，这五证是商品房销售管理办法规定的，也是楼房处于可以销售状态的证明，通常有了《商品房预售许可证》的时候前面的四个证件都是具备的。这里一个细节处就是购买人对照自己想购买的几号楼几单元几室，来查看预售许可证。

电台直播｜房地产里顶重要的事儿

二要注意给付楼房首付款后及时办理“网签”即网上签约，这是房地产管理部门进行有效监督的方式。能够网上签约的楼房必须是可以合法销售的楼房，不存在抵押因素，网签后任何人不能就该房再次销售，保护购买人的利益。同时因为是预售楼房，对于购房人给付的首付款监管部门也是监管使用，分期按照开发楼房的建设进度拨付给开发商。

三要注意购买人自己的银行征信，最好的方式就是提前到人民银行的征信点打印自己的资料，审查是否符合办理按揭贷款的条件，做好打算。因为购房人和开放商签订的商品房买卖合同和补充协议中通常有这类的条款，购房人缴纳首付后，因购买人原因不能办理按揭贷款的，购买人需要几个工作日内交齐购房余款，否则属于购房人违约，并承担相应的违约责任。这里购买人的原因包括人民银行的征信不良，不能批准贷款。

对于二手房买卖中除了一手房中的征信查询外，着重应该注意三点，一是购买人一定现场查看，房屋的状态是否有人居住？居住的原因？

二是买卖双方以及中介方还要到不动产登记中心，查看该房屋的登记信息，是否有抵押？有法院查封？

三是在合同中约定交易完成的时间，超出时间任何一方都有权解除合同。防止合同履行时间过长，又因为市场价格波动大，给双方带来潜在的损失。

电台直播｜房地产里顶重要的事儿

我们律师在工作的时候就遇到了很多这方面的案件。二手房买卖中，约定付款方式为首付加贷款支付，首付给付后房子也交付了，已经住了两年多了，就是贷款没有批下来，没有完成剩余尾款的给付，恰巧又遇到房价上涨特别大的行情。

出卖人觉得自己吃了亏，本来出卖人是想卖了老房子再买新房子的的，可是尾款收不到耽误了自己购房，损失很大。就想到解除自己卖出的房子的合同。可是合同里约定了付款的方式，又没有时间的约定，解除的话对于房屋上涨的部分还要赔偿买方，对双方都是不愉快。而真实的损失又确实存在，所以约定交易的时间，在可以预测的时间内完成，买卖双方都有益处。

当下在法院的诉讼中涉及房屋纠纷的热点，无疑就是涉及房地产的案外人执行异议之诉了。

主持人就谈了自己的一个朋友几年前购买了一套楼房，签了合同，付了全款，也住了几年了，和出卖人联系了多次，出卖人老是说自己出发在外地，就一直没有把房产证过户过来。结果出事了，出卖人因为欠别人钱被起诉和执行，现在法院查封了朋友的房子准备拍卖，购买人急了。

这类案件就是《最高法关于办理执行异议和复议规定》中，保护购买人利息的物权登记公示的例外。虽然房屋登记在出卖人名下但符合

“第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的可以排除执行，法院将停止对该房屋的执行。

同时这里并不是说，购买人就有了该房屋的物权和所有权。

因为《物权法》“第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

和“第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

购买人还必须完成该房屋的转移登记才能拥有该房屋的物权。这也是当下在代理案件中引起争议和产生分歧的地方，所以多说几句。

房产对于任何家庭都是很重要的财产，尤其近几年房价上涨带来的问题更为突出。所以要相信专业的力量。

祝您买房如意，住房称心。

电台直播｜房地产里顶重要的事儿

孙绪平，房地产律师，使用“三图一报告”的方式精研案件，让案件结果可以预见，努力逼近百分之百。